“您好，我們想咨詢一下租房。”一個工作日的下午，兩位年輕人走進(jìn)有巢國際公寓前臺，其中一位指著旁邊的朋友說：“我是住在這里的，我朋友也想來看看。”

這座位于上海松江區(qū)泗涇的公寓，是華潤置地2018年開發(fā)的保障性租賃住房項目。有巢泗涇國際公寓同時也是首單市場化機(jī)構(gòu)保租房REIT——華夏基金華潤有巢REIT的底層資產(chǎn)之一。華夏基金華潤有巢REIT最近披露的一季報顯示，一季度現(xiàn)金分派率高達(dá)5.3%，遠(yuǎn)高于預(yù)期。近日，中國證券報記者走訪位于上海市松江區(qū)有巢泗涇國際公寓，實地探訪它的運營情況。

(資料圖片)

業(yè)內(nèi)人士表示，華夏基金華潤有巢REIT出租率穩(wěn)定，擴(kuò)募儲備豐富。作為我國住房供應(yīng)體系中的重要組成部分，保障性租賃住房對服務(wù)城市新市民，保障新青年住房需求等有重大意義。

業(yè)績大超預(yù)期

從上海虹橋機(jī)場出發(fā)，往西南方向驅(qū)車行進(jìn)半個多小時，就來到了泗涇。泗涇處于松江老城和上海市區(qū)的中間位置，是當(dāng)?shù)厝耸熘摹八恰薄滋欤藗冸x開泗涇外出上班，到了傍晚下班回家的人們才把這里喚醒。有巢泗涇國際公寓就在9號線泗涇站兩公里外的地方。它同時也是首單市場化機(jī)構(gòu)保租房REIT——華夏基金華潤有巢REIT的底層資產(chǎn)之一。

有巢泗涇國際公寓每棟樓有17層，從二層開始，每層設(shè)有16-17間公寓。這些公寓分為三種戶型，開間、一室一廳和兩室。房間內(nèi)部都配有現(xiàn)代簡潔的成套裝修，以及洗衣機(jī)、空調(diào)等基礎(chǔ)家電。據(jù)工作人員介紹，一間35平方米的開間，月租金為2450元。這一價格和市場價持平，記者查閱租房軟件發(fā)現(xiàn)，附近30平方米左右開間租金多在2400元-2700元之間。

不過，與很多長租公寓不同，有巢國際公寓整個項目的所有戶型都是朝南采光。工作人員介紹說：“這在上海其實是比較難得的。上海很多住宅都是中間一條走廊，兩邊都有房間，所以會有一半的房間采光都不是特別好。”除此之外，小區(qū)西側(cè)、南側(cè)的底商有快餐店、便利店，小區(qū)里設(shè)有公共休閑區(qū)和健身房，能夠滿足居民的基本需求。

從國外成熟市場的經(jīng)驗來看，美國公寓REITs的平均派息率在2.5%到3.5%之間，美國最大公寓REIT——EQR的平均派息率也在3.7%到4%之間。最近披露的一季報中，華夏基金華潤有巢REIT的一季度現(xiàn)金分派率高達(dá)5.3%，不僅遠(yuǎn)高于預(yù)期，也超出了EQR的派息率。

據(jù)工作人員介紹，部分原因在于，一季度期間底層資產(chǎn)的收支兩端運營情況較為理想。在收入端，出租率大幅超過預(yù)期。在成本端，運管機(jī)構(gòu)通過精細(xì)化管理，令項目整體成本得到有效節(jié)約。

其中一項舉措是面向全體租客的“有巢APP”，有巢住房租賃(深圳)有限公司總經(jīng)理陳嘉介紹，“有巢APP”可以實現(xiàn)房間的線上簽約、繳費、換房、增值服務(wù)預(yù)約及退房，方便租戶的同時，也降低了一線門店運營成本。同時，面對企業(yè)客戶，搭建了“巢企薈”平臺，為企業(yè)租戶一站式解決員工的租住需求，截至2022年底已擁有超過300家簽約企業(yè)租戶。

出租率穩(wěn)步提升

從資產(chǎn)特點角度來看，保障性租賃住房具有出租率高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、持續(xù)經(jīng)營能力強(qiáng)等特點，與公募REITs對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求具有很高的適配性。而作為市場上首單市場化機(jī)構(gòu)保租房REIT，華夏基金華潤有巢REIT的穩(wěn)定運營，是中國住房租賃全鏈條資管模式的創(chuàng)新探索，也是以市場化方式盤活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵一步。

該REIT的底層資產(chǎn)——有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目，分別是上海松江區(qū)“001號”“002號”保租房項目，也是上海市推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項目。憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)運營管理服務(wù)、齊全的社區(qū)生活配套，以及納保后具有市場競爭力的租金水平，兩項目自開業(yè)以來出租率穩(wěn)步提升，經(jīng)營穩(wěn)定。

“目前兩個園區(qū)出租率相較招募書預(yù)測的90%及91%已分別提升2.4個百分點和6個百分點。”華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆說。

雖然兩地距離市中心較遠(yuǎn)，但陳嘉表示，這對兩處有巢國際公寓的業(yè)績并無影響。他介紹說：“上海城市的發(fā)展并非是攤大餅的外擴(kuò)模式，而是以區(qū)域產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的多中心發(fā)展模式。盡管兩個項目距離上海的城市中心點有一定距離，但項目租客大多屬于地鐵沿線及項目周邊‘產(chǎn)住一體’的就業(yè)人群。”

截至2023年3月末，有巢已累計進(jìn)駐全國15個城市，在營項目33個，儲備項目23個，布局房源5.6萬間。在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局，后續(xù)擴(kuò)募儲備豐富。

據(jù)陳嘉透露，目前華潤有巢已經(jīng)按招募書披露，從持有的保租房項目中選定了計劃擴(kuò)募項目，待相關(guān)項目達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)且符合監(jiān)管要求后，將盡快啟動擴(kuò)募。同時，華潤有巢未來投資重點將聚焦于一線及強(qiáng)二線人口凈流入城市的可擴(kuò)募資產(chǎn)。

促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

保障性租賃住房是我國住房供應(yīng)體系中的重要組成部分，對服務(wù)城市新市民，保障新青年住房需求等有重大意義。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，預(yù)計上海保障性租賃住房的需求超過百萬套。“十四五”期間公布的數(shù)據(jù)顯示，上海市累計建設(shè)保障性租賃住房約60萬套。華夏基金華潤有巢REIT基金經(jīng)理苗曉霖表示：“這一定程度上可以緩解需求端的緊缺，但整體上海保障性租賃住房的供給仍然存在較大缺口。”

華夏基金表示，以華夏基金華潤有巢REIT為代表的基礎(chǔ)設(shè)施REITs正在成為助推優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房實現(xiàn)高水平運營、可持續(xù)發(fā)展的重要金融工具，將促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，引導(dǎo)各方合力筑巢，保障人民安居樂業(yè)。

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