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超過1000萬處“廢棄”房產(chǎn)，將隨時間推移變得“一文不值”，日本市場竟然存在著這么好的投資機(jī)會？真相究竟是怎樣？

日本社會保障和人口問題研究所最新研究顯示，2070年日本人口將減少30%至8700萬，65歲及以上人口將占社會的38.7%，兒童比例將降至10%以下。

隨著日本社會老齡化和人口萎縮現(xiàn)象越發(fā)嚴(yán)重，日本國內(nèi)廢棄的空房越來越多，它們在日本統(tǒng)稱為“Akiya”。

近日，據(jù)《紐約時報》報道，日本有超過1000萬處空置房產(chǎn)，一些國外買家聞此蠢蠢欲動。

投資價值有限

在中文海外房源平臺居外網(wǎng)入駐的日本Japan Hana房地產(chǎn)CEO、聯(lián)合創(chuàng)始人胡凱淇在接受《國際金融報》記者采訪時表示，日本老齡化嚴(yán)重，一些老年人沒有家人，去世后房子沒人管理。有子女的直接繼承了房子，但很多年輕人在大城市工作，很少去鄉(xiāng)下，所以鄉(xiāng)下的房子就變成空置房了。

日本厚生勞動省今年發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，2022年日本的人口出生率降到新的歷史低點(diǎn)，2022年日本的人口出生總數(shù)下降到799728人，首次跌破80萬，較上年減少4.3萬人。這是自1899年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來，出生率最低的一年，并連續(xù)七年刷新歷史最低點(diǎn)。與此同時，65歲及以上老年人口增至3623.6萬，占比29%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。

據(jù)《紐約時報》報道，日本的房屋通常會隨著時間的推移而貶值，直到它們變得一文不值，只有土地保留價值。業(yè)主沒有動力去維護(hù)老化的房子，而買家往往會尋求拆除并重建房屋，但這往往花銷巨大。

胡凱淇表示，空置房一般沒有什么價值，位置也比較遠(yuǎn)。接手房子后單純改裝不行，要把它拆掉又會花很多錢，性價比不高。所以基本不會有人投資空置房。

《朝日新聞》分析認(rèn)為，日本空房率上升已成為全國性問題。根據(jù)日本總務(wù)省的一份調(diào)查，2018年日本的存量空房約為850萬，較30年前增加了至少兩倍。

征稅以盤活房源

Akiya不僅被視為對郊區(qū)和農(nóng)村市場構(gòu)成威脅，而且還會引發(fā)家庭對繼承財產(chǎn)的糾紛。為了解決空置房的問題，日本政府也實(shí)施了一些舉措。

京都市政府近日宣布，將從2026年度起對京都市的空房和別墅征收“非居住住宅利活促進(jìn)稅”（即“空房稅”）。

京都市政府認(rèn)為，設(shè)置“空房稅”可鼓勵人們出售或出租空置房屋，在避免被征收“空房稅”的同時，盤活存量房源、提升房屋供給量。

“空房稅”由日本地方政府獨(dú)立征收。京都市內(nèi)共有約1.5萬棟空房將成為“空房稅”的征收對象，征稅的額度將根據(jù)房產(chǎn)價值和位置來決定。例如，位于京都市中心的有5年房齡的高層公寓最頂層（約100平方米），預(yù)計年征稅額約94萬日元（約合5萬元人民幣），而位于京都市郊區(qū)的有20年房齡的獨(dú)立式住宅，則預(yù)計年征稅額約3萬日元。計劃出租或出售的房產(chǎn)，可免一年的“空房稅”。

數(shù)據(jù)顯示，截至去年1月，京都已經(jīng)連續(xù)兩年成為日本人口流失最多的城市。空房稅主要是想提高房地產(chǎn)的流通性、有效利用空房。

此外，為了緩解東京的人口壓力、鼓勵民眾生育、緩解地方人口流失問題，日本政府再次加大了財政刺激的力度。

日本政府計劃從2023財年開始，將搬離東京的家庭的補(bǔ)助金額從每名未成年子女30萬日元（約合1.6萬人民幣）提高至每名未成年子女100萬日元（約合5.3萬人民幣）。

日本政府自2019年開始為搬離東京的家庭提供經(jīng)濟(jì)激勵，搬離東京的家庭最高可得總額300萬日元（約合15.9萬人民幣）的補(bǔ)助，如育有未成年子女，還可以憑子女?dāng)?shù)量享受額外補(bǔ)助。條件是需要在東京以外的地方生活5年以上，否則，需要將補(bǔ)助退回。

“不可貪便宜”

今年以來，日本大城市房價快速上漲。日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所最新公布的數(shù)據(jù)顯示，3月日本東京首都圈（東京都和神奈川、琦玉、千葉3縣）的新建公寓平均價格為每套1.436億日元（約合人民幣734萬元），單月首次突破1億日元大關(guān)。這一價格，與去年同期相比上漲了約2.2倍。

“日本人也會炒房，但主要都在東京、大阪一些大城市。現(xiàn)在東京的房價已經(jīng)超過30年前泡沫破裂之前的價格。”胡凱淇表示。

根據(jù)總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）的數(shù)據(jù)，日本一直是中國買家海外購房排名前十的國家，今年到目前為止，日本在他們的首選目的地中排名第七，比2022年的第八位還有所上升。

“在去年12月，中國宣布重新開放出入境后，中國買家對日本房產(chǎn)的詢問幾乎在一夜之間翻了一番。”居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO卡希夫？安薩里（Kashif Ansari）在接受《國際金融報》記者采訪時表示，不過，從那以后，問詢量已經(jīng)回落到2021年中期以來的一直保持的穩(wěn)定水平。對日本房產(chǎn)有大量被壓抑的需求，預(yù)計阻礙買家的各種障礙將在2023年下半年開始消失。

“大多數(shù)中國買家都在尋找可以輕松出租獲得收入的房產(chǎn)，無論是長期還是短期的。大多數(shù)中國買家也住在日本大城市內(nèi)。”卡希夫？安薩里說。

胡凱淇表示，中國客戶到日本投資房產(chǎn)需要注意一些中介會介紹非常便宜的房子，有風(fēng)險和危險性，會遇到買后租不出去或管理、修理上的問題。“所以千萬不可以貪小便宜”。

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