8月15日，一張“南昌縣住房保障中心關(guān)于欣光花園項(xiàng)目營(yíng)銷工作的函”在網(wǎng)上流傳，引發(fā)網(wǎng)友熱議。

函件照片顯示，發(fā)函方要求匯仁集團(tuán)有限公司“對(duì)銷售不力的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)行約談、調(diào)整、解聘”，原因是“公司開發(fā)的欣光花園項(xiàng)目未能有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)我縣整體房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不利影響”。

(相關(guān)資料圖)

南昌縣位于江西，隸屬于南昌市。

當(dāng)天下午，致電雙方求證函件的真實(shí)性，獲知7月6日南昌縣住房保障中確實(shí)曾向匯仁集團(tuán)發(fā)函，但雙方均表示“不清楚內(nèi)容”。而在多位受訪律師看來(lái)，作為事業(yè)單位，南昌縣住房保障中心要求企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略這一行為，明顯超出了自身該有的職責(zé)范圍，屬于無(wú)權(quán)的民事法律行為，并沒有法律效力。

函件照片

二季度賣房11套，“嚴(yán)重影響我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展”

根據(jù)網(wǎng)傳的照片，函件中寫道：“根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的通知》，我中心對(duì)你公司開發(fā)建設(shè)的欣光花園項(xiàng)目進(jìn)行銷量核查，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目在南昌縣2023年二季度房地產(chǎn)銷售排名靠后，銷售數(shù)據(jù)為11套，銷售面積1129.11平方米，嚴(yán)重影響了我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?！?/p>

函件中提出，希望匯仁集團(tuán)能根據(jù)市場(chǎng)變化，履行銷售主體責(zé)任，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，加大營(yíng)銷力度，壓實(shí)營(yíng)銷責(zé)任，對(duì)銷售不力的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)行約談、調(diào)整、解聘，并于2023年7月15日前向中心提交銷售整改措施，如未提交銷售整改措施，住房保障中心將采取相關(guān)措施處理。

函件的落款是“南昌縣住房保障中心”，發(fā)函日期為7月6日，并蓋有公章。

8月15日下午，撥打南昌縣住房保障中心電話，其工作人員表示，確實(shí)有向匯仁集團(tuán)發(fā)函，時(shí)間也是在7月6日，但不清楚函件具體內(nèi)容。而匯仁欣光花園項(xiàng)目售樓處電話一直無(wú)法接通，匯仁集團(tuán)方面工作人員表示：“這是公司內(nèi)部的事情，不清楚也不方便透露?！?/p>

但據(jù)其他媒體報(bào)道，南昌縣住房保障中心相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，該公司一地產(chǎn)項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)不是很好，“我們發(fā)給企業(yè)，是要他們督促營(yíng)銷公司，開動(dòng)腦筋、加大宣傳，加快銷售的速度，我覺得我們沒做錯(cuò)什么。銷售業(yè)績(jī)不好的時(shí)候，就敦促他們想辦法。”

該負(fù)責(zé)人還介紹，實(shí)際上除了發(fā)函給這個(gè)項(xiàng)目，“我們還發(fā)了好多，前十名的表?yè)P(yáng)，后十名的鼓勵(lì)，讓后十名的開發(fā)企業(yè)約談營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)?！?/p>

值得注意的是，“匯仁欣光花園”項(xiàng)目官方微信上一次更新還是在2022年9月17日，停更將近一年后，最近在8月7日發(fā)了一篇項(xiàng)目推廣文章，主要內(nèi)容是：“為助力人才安家南昌縣，縣政府從人才、契稅到房票等推出多項(xiàng)購(gòu)房補(bǔ)貼。購(gòu)買匯仁欣光花園則最高可享5萬(wàn)余元政府補(bǔ)貼，且近期項(xiàng)目推出買房送車位等優(yōu)惠，算下來(lái)總價(jià)能省10萬(wàn)元哦！”

“并不具備法律效力”

針對(duì)這一函件，不少網(wǎng)友質(zhì)疑稱，南昌縣住房保障中心這一行為有干擾企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、濫用職權(quán)的嫌疑。

據(jù)了解，欣光花園項(xiàng)目由匯仁集團(tuán)投資開發(fā)，位于南昌縣蓮塘老城區(qū)。匯仁集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家專注于研發(fā)、生產(chǎn)、銷售高檔調(diào)理滋補(bǔ)品類中成藥的大型醫(yī)藥企業(yè)。通過(guò)股權(quán)穿透圖，其股東均為個(gè)人，分別為陳冰郎、陳年代、陳克峰、陳蘇嵐、陳芬蘭和陳菁蘭。

南昌縣人民政府官網(wǎng)則顯示，南昌縣住房保障中心是南昌縣人民政府直屬正科級(jí)建制，屬于公益一類、全額撥款事業(yè)單位。

南昌縣住房保障中心介紹

“匯仁集團(tuán)是一家民營(yíng)企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)的性質(zhì)是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。”北京市京師律師事務(wù)所律師王琮瑋向分析道，企業(yè)制定銷售策略以及方案等是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，屬于企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)行為。

北京市兩高律師事務(wù)所律師梁志強(qiáng)補(bǔ)充道，作為事業(yè)單位，南昌縣住房保障中心負(fù)責(zé)包括商品房網(wǎng)簽備案、商品房開發(fā)服務(wù)、房產(chǎn)交易服務(wù)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管等等，可以提供相關(guān)的政務(wù)服務(wù)，但不具有行政管理權(quán)，無(wú)權(quán)干預(yù)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)行為。

他還表示，函件中提到的解聘營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，也是一種違法解除的要求?！盃I(yíng)銷人員與房地產(chǎn)公司之間是勞動(dòng)關(guān)系，除了勞動(dòng)者嚴(yán)重違反勞動(dòng)規(guī)章制度外，不應(yīng)因市場(chǎng)的變化而解聘勞動(dòng)者，否則就是企業(yè)違法解除合同。”

“事業(yè)單位這類發(fā)函，屬于無(wú)權(quán)的民事法律行為，談不上違法，但是并不具備法律效力，企業(yè)完全可以不理睬?！蓖蹒|說(shuō)。但是，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)是否接受函件要求，也要看其綜合考量。王琮瑋表示，雖然南昌縣住房保障中心沒有行政管理權(quán)，但是其職能范圍里也涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，出于在當(dāng)?shù)乩^續(xù)發(fā)展的要求，這個(gè)函件對(duì)企業(yè)的影響力或多或少都存在。

受訪律師還強(qiáng)調(diào)，即便是住建局、房管局等行政機(jī)關(guān)，對(duì)于企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)行為也無(wú)權(quán)干涉。除非是企業(yè)營(yíng)銷策略涉及虛假宣傳、惡性競(jìng)爭(zhēng)、擾亂市場(chǎng)秩序等行為，政府相關(guān)部門有權(quán)出面管理。

“縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力有限”

“這一事件比較典型，住房保障中心的主要出發(fā)點(diǎn)在于提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，但方式方法欠妥?！蓖蹒|感慨道，“在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，全國(guó)的房企日子都不好過(guò)，一個(gè)縣級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身活力就有限，當(dāng)下更加舉步維艱，不是一句簡(jiǎn)單的刺激消費(fèi)就能復(fù)蘇?！?/p>

據(jù)南昌縣人民政府網(wǎng)站，南昌縣位于贛中北部，地處鄱陽(yáng)湖之濱，三面環(huán)抱省會(huì)南昌，2021年末全縣戶籍總?cè)丝跒?073014人。2022年南昌縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）實(shí)現(xiàn)1280.35億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)4.2%。

南昌縣統(tǒng)計(jì)局發(fā)布信息顯示，2023年上半年，南昌縣先后出臺(tái)了多項(xiàng)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，涉及發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、申請(qǐng)“保交樓”國(guó)家專項(xiàng)借款、優(yōu)化限購(gòu)、降低首付比例及房貸利率等方面。受此影響，南昌縣商品房銷售面積呈現(xiàn)趨勢(shì)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資則全面復(fù)蘇。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年商品房銷售面積回暖、小幅調(diào)整。南昌縣商品房銷售面積135.85萬(wàn)平方米，同比下降5.4%，增速較去年全年提高24.6個(gè)百分點(diǎn)，較今年一季度下降9.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅84.50萬(wàn)平方米，同比下降28.3%；辦公樓10.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)624.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房36.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)88.8%；其他房屋4.0萬(wàn)平方米，同比下降20.4%。上半年，全縣商品房銷售額119.64億元，同比下降3.5%，增速較去年全年提高24.8個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，南昌縣統(tǒng)計(jì)局還指出，上半年全縣只有5家房地產(chǎn)企業(yè)和15個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目入庫(kù)，其中含10個(gè)安置房項(xiàng)目，入庫(kù)企業(yè)和入庫(kù)非安置房項(xiàng)目較少。另外，商品房銷售區(qū)域差異較大。上半年，南昌縣商品房銷售面積上1萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目有38個(gè)，其中東新鄉(xiāng)15個(gè)，占39.5%；小藍(lán)8個(gè)，占21.1%；蓮塘7個(gè)，占18.4%。余下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)受基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育商業(yè)配套及投資環(huán)境等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)的力度不夠，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到一定制約。

而南昌縣統(tǒng)計(jì)局建議中，便提到相關(guān)部門要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況關(guān)注力度。其中明確要加強(qiáng)部門協(xié)作，對(duì)南昌縣在建房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃許可、施工建設(shè)、銷售等情況進(jìn)行梳理，開展問(wèn)題調(diào)研和跟蹤服務(wù)工作，推進(jìn)開發(fā)建設(shè)力度，確保開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)統(tǒng)盡統(tǒng)。 針對(duì)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度較慢的項(xiàng)目，督促項(xiàng)目單位加快開發(fā)建設(shè)力度，了解他們的迫切需求，幫助他們解決實(shí)際困難。

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