4月21日，《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡稱“最高法商品房問題批復(fù)”）公布，并自2023年4月20日起施行。

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對此，業(yè)內(nèi)人士表示，最高法商品房問題批復(fù)體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對弱勢地位的房屋買受人（即購房者）的精神，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而也有利于社會穩(wěn)定發(fā)展。

亮點(diǎn)1：

“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)

記者注意到，上述批復(fù)是由最高人民法院發(fā)給河南省高級人民法院的批復(fù)，其中提出，最高人民法院收到了河南省高級人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問題的請示》，就在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的“商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題”，經(jīng)研究，做出相關(guān)批復(fù)。

最高法商品房問題批復(fù)指出，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（簡稱《解釋一》）第三十六條的規(guī)定處理。

對此，中國政法大學(xué)兼職教授、北京市東元律師事務(wù)所副主任趙福偉律師介紹，《民法典》第八百零七條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款；發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。

《解釋一》第三十六條規(guī)定，承包人根據(jù)《民法典》第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

趙福偉表示，在現(xiàn)實(shí)社會當(dāng)中，承包人通常因?yàn)榉N種原因而墊付大量工程款項(xiàng)，一旦工程款項(xiàng)不得支付，很有可能使其無法再正常經(jīng)營，不利于社會秩序的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此次最高法商品房問題批復(fù)就相關(guān)權(quán)利順位關(guān)系的確定指明了所適用的具體規(guī)定，符合法律保護(hù)勞動者利益的宗旨，不僅有利于承包人的經(jīng)營發(fā)展，客觀上也有利于保證建筑工人的勞動報(bào)酬穩(wěn)妥發(fā)放。

亮點(diǎn)2：

“房屋交付請求權(quán)”優(yōu)于“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”

值得注意的是，雖然建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其并非排在首位。

最高法商品房問題批復(fù)明確，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

在商品房預(yù)售制環(huán)境之下，由于開發(fā)商破產(chǎn)、開發(fā)商“一房多賣”等原因，購房人往往面臨錢、房兩空的風(fēng)險(xiǎn)。

北京市京師律師事務(wù)所范辰律師介紹，武漢大學(xué)法學(xué)教授、博士生導(dǎo)師孟勤國曾發(fā)表文章對相關(guān)問題作出解釋，“已備案購房人是樓盤開發(fā)的唯一弱勢群體，開發(fā)商主導(dǎo)樓盤開發(fā)，施工人、銀行、稅務(wù)局、其他債權(quán)人均為分享樓盤開發(fā)利益而來，均有迫使開發(fā)商就范的合同手段，唯有已備案購房人支付樓盤開發(fā)成本和利潤，交款后只能祈禱開發(fā)商有不挪用預(yù)售資金的良心；從利益平衡的社會正義出發(fā)，其他主體和已備案購房人之間出現(xiàn)利益沖突時(shí)，無疑應(yīng)該絕對優(yōu)先保護(hù)已備案購房人。”

趙福偉表示，最高法商品房問題批復(fù)與孟勤國上述文章所體現(xiàn)的精神和要旨很多都是一致的，該批復(fù)的出臺，確立了商品房消費(fèi)者的房屋交付請求權(quán)的優(yōu)先順位，對于保護(hù)購房人的居住利益具有很大利好。實(shí)際上，根據(jù)該批復(fù)，還有一項(xiàng)請求權(quán)也排在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之前，那就是“價(jià)款返還請求權(quán)”。

亮點(diǎn)3：

若房屋無法交付，對“價(jià)款返還請求權(quán)”優(yōu)先予以支持

最高法商品房問題批復(fù)第三條指出，在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

對此，北京大學(xué)法學(xué)院副院長薛軍認(rèn)為，該條批復(fù)體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對弱勢地位的房屋買受人的精神，有利于社會穩(wěn)定發(fā)展。但要注意，滿足該條批復(fù)需要以“房屋不能交付且無實(shí)際交付可能”為前提，對于“房屋不能交付、無實(shí)際交付可能”等標(biāo)準(zhǔn)的判斷，建議法院在今后的裁判過程中要考慮結(jié)合開發(fā)商、購房人等相關(guān)方面所處的實(shí)際環(huán)境、主觀目的等多方面因素，對于認(rèn)定“房屋不能交付且無實(shí)際交付可能”的標(biāo)準(zhǔn)，最好作出進(jìn)一步的明確。

從房地產(chǎn)行業(yè)角度來看，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策具有非常好的務(wù)實(shí)精神，對于各地2023年處理保交樓事件具有非常好的指導(dǎo)意義。在實(shí)際操作中，賠償或權(quán)益保護(hù)方面存在扯皮或含糊的內(nèi)容，過去在權(quán)益維護(hù)方面，主要把建筑商、工程商、設(shè)備商、材料商等排在前列。如今，對于購房者、退房者和建筑商等方面涉及權(quán)益優(yōu)先的問題，最高法已經(jīng)非常清晰地明確，購房者和退房者的權(quán)益應(yīng)該受到優(yōu)先保護(hù)。從這個(gè)角度看，相關(guān)方面對購房者的保護(hù)力度要大于建筑企業(yè)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次最高法商品房問題批復(fù)也有一些潛在的要求，比如說購房者本身需要全額交付購房款，這里的購房款可以理解為按揭貸款不能出現(xiàn)斷供；關(guān)于退房方面則需要認(rèn)定房屋工程確實(shí)持續(xù)爛尾已經(jīng)沒有交付的條件。對于此類潛在的條件，也要求購房者充分理解，以更好掌握政策尺度、維護(hù)合法權(quán)益，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

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