近1.5萬億美元的美國商業房地產債務將在2025年底前到期償還。屆時，這些借款人面臨的最大問題是：誰會繼續貸款給他們？

摩根士丹利分析師James Egan在上周的一份說明中寫道，“對于寫字樓、商店和倉庫的業主來說，再融資風險是最主要的。債務到期的時間和風險都集中在前期。”

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該投資銀行估計，寫字樓和零售物業的估值將從峰值跌落谷底，縮水幅度或多達40%，增加了違約風險。

更大的麻煩來自小型銀行和地方銀行，因為它們是去年美國商業房地產最大的信貸來源。在硅谷銀行倒閉后，儲戶存款瘋狂外流，削弱了它們向借款人提供融資的能力，引起了人們的擔憂。

美國商業房地產的債務危機還將持續惡化。根據大摩的說明，未來四年到期的債務數額會不斷攀升，在2027年達到5500億美元的峰值。

銀行目前持有超過一半的機構商業抵押貸款支持證券，這些債券由地產抵押、經房利美等美國政府資助的實體發行，加劇了銀行在美國商業房地產中面臨的風險。

分析師寫道：“銀行在這個生態系統中扮演的角色，不僅是貸款人，也是買家。它們將使即將到來的再融資浪潮更加復雜。”

美聯儲加息和市場對違約的恐慌已經直接挫傷了CMBS交易。外媒數據顯示，第一季度沒有美國政府支持的證券銷售額同比下降了約80%。

不過，連連“噩耗”中，也有一些好消息。分析師們指出，危機之后貸款標準收緊，實際上為借款人以及貸款人提供了某種保護罩，使其免受價值跳水的影響。

由于租金持續上漲，人們又轉向看好小區樓盤，這也是黑石房地產信托基金在2月份取得正收益的原因之一，此前該基金連續五個月觸發客戶贖回限額。

當房產業主需要再融資時，機構提供擔保貸款能緩解他們的壓力。

但是，如果除去公寓樓業務，美國銀行所面臨的麻煩將變得更棘手。根據該報告，在未來五年內到期的其他商業房地產貸款中，多達70%是由銀行持有的。

分析人士表示，美國商業地產需要重新定價，需要有其他的債務再融資方式。

同時，分析師Tolu Alamutu在一份說明中寫道，歐洲房地產發行人在今年內有相當于240多億歐元的債務需要償還。她說道，

“我們看到房地產公司正在盡其所能地進行去杠桿化——削減投資項目，增加合資企業，回購債券，并在可能的情況下削減股息。資產處置也是市場關注的焦點。房地產發行人最近表示，出售大型投資組合仍然困難重重。”

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