華泰證券發布研究報告稱，2023年3月24日，國家發改委和證監會同時發布通知，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。消費場景被納入REITs的底層資產，打通相關不動產“融投管退”周期中缺失的最后一環，將重塑持有運營的商業邏輯。由于行業內優質消費基礎設施相對集中在優質房企手中，同時運營管理優勢也將更為直觀地兌現估值溢價，充分利好優質持有運營商，行業將迎來證券化黃金時代。

▍華泰證券主要觀點如下：

以消費之名，商業REITs啟航

(資料圖)

本次政策出臺的背景主要來自兩方面：1、2023年兩會工作報告中明確指出要把恢復和擴大消費擺在優先位置，2、去年年末“第三支箭”政策以來，圍繞商業不動產領域證券化的討論也開始增多，在此背景下，消費類基礎設施公募REITs的啟動時機已經成熟。

新政有兩大關注要點：1. 強調消費基礎設施底層資產以及回流資金與開發業務嚴格隔離;2、多角度促進擴大REITs規模。如將產權類REITs現金分派率下限從4.0%下調至3.8%、優化募集資金用途等。

我國消費基礎設施規模可觀，類REITs已打下堅實基礎

在消費基礎設施納入基礎設施REITs之前，類REITs已發展多年。截止至2022年末，國內以消費基礎設施等商業不動產為底層資產的類REITs金額達1599億元，規模可觀。

從收益上來看，2022年零售板塊發行的類REITs利率區間為4.0%-4.4%，高于本次文件規定的3.8%的現金分派率下限，因此成功發行后有望實現溢價。存量市場可觀，具備充裕證券化空間。2021年我國商業不動產存量市值約為35~40萬億元。

業態方面，考慮到市場化程度和管理溢價水平，購物中心是基礎設施REITs中最為優質的品類。城市能級方面，高能級城市的購物中心具備更強的品牌溢價。

消費基礎設施將打開優質運營商估值空間

政策利好打破桎梏，消費基礎設施納入REITs將對優質資產運營商帶來利好。主要體現在如下幾方面：1、目前全國優質消費基礎設施主要集中在頭部優質房企手中，有助于優質房企盤活存量資產。2、伴隨著投資性物業的出表，有助于增厚相應持有運營房企的估值;3、提升估值。由于存量資產潛在流動性提高，有利于估值改善。

4、促使開發商進行運營管理能力的培養建設，商管運營效率與商業資產的估值直接掛鉤，具備更強運營能力的房企將脫穎而出。5、促使更多房企模式由重向輕轉變，從而促使行業向新模式轉變。6、將孕育出部分以輕資產運營為核心模式的企業。

以消費之名，迎接證券化黃金時代

消費基礎設施REITs的啟航將重塑持有運營的商業邏輯。短期而言，資產出表獲取流動性開始，伴隨而來的是低估投資性物業出表實現凈資產增厚，長期而言，房企的商管能力會更多的在公募REITs的估值中得以體現，優質管理運營商可實現更為強勁穩定的租金收入，進而更受到市場青睞。

該行認為，主要利好如下幾類房企：1) 持有大量優質消費基礎設施的優質房企;2)具備輕資產運營能力和輸出管理能力的企業。

風險提示：

REITs進一步推進節奏不及預期，疫情導致資產盈利能力下降。

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