央行、銀保監會在2月24日發布的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》（以下簡稱《意見》）征求意見稿中指出，擬加強住房租賃信貸產品和服務模式創新，拓寬如房地產投資信托基金( REITs )等住房租賃市場多元化投融資渠道，引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

《意見》征求意見稿圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規?；》孔赓U企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。

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央行在起草說明中指出，近年來，相關部門出臺了多項支持住房租賃市場發展的政策措施，地方政府、市場主體積極參與，探索加大租賃住房供給。部分金融機構創新推出了相關金融產品和服務，取得了積極的成效，形成了有益經驗。為了加強和改善住房租賃市場發展金融服務，加快住房租賃金融市場規范發展，相關監管部門研究并起草了《意見》。

上海金融與發展實驗室曾剛表示，“租售并舉”是我國構建房地產市場長效機制的總體方向，其中發展住房租賃市場是構建重要方面之一。因此，為住房租賃市場提供多元化的融資渠道，將有助于房地產市場的總體發展。

加大租賃住房開發貸等多種信貸支持力度

《意見》征求意見稿擬加強住房租賃信貸產品和服務模式創新，并對各類貸款的年限進行了規定。

“支持商業銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款，期限一般3年，最長不超過5年。商業銀行應根據各類主體的現金流及房地產開發風險特點，建立完善的開發建設貸款審批機制和風險管理機制，提高貸款審批效率和管理水平。”《意見》征求意見稿中指出，鼓勵商業銀行向符合條件的主體發放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。

《意見》征求意見稿還擬要求支持發放住房租賃經營性貸款，金融機構可向自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款，允許經營性貸款置換開發貸款，期限最長不超過20年；對向非自有產權的住房租賃企業發放的經營性貸款，期限最長不超過5年。

有地產分析人士指出，信貸方面的支持或將成為未來金融支持住房租賃市場最重要的陣地。目前金融支持租賃不到位，主要體現在信貸量和信貸成本上。加大金融機構針對信貸的支持力度，并加以規范，有助于未來金融機構在相關領域的具體執行。

實際上，央行“力挺”住房租賃市場的意圖早已有所顯現。早在2020年，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》中，就已為住房租賃市場打開了“綠燈”，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，針對住房租賃的信貸業務內容豐富，覆蓋了住房租賃的各個環節。如《意見》征求意見稿中明確，發放租賃住房團體購房貸款，將有助于后續相關企業加快收儲閑置房源。

將發展住房租賃市場REITs等投融資渠道

此次《意見》征求稿中還提及，相關金融監管部門擬拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，包括支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業債券融資渠道，創新住房租賃擔保債券( Cover Bond)，穩步發展房地產投資信托基金( REITs )等。

“以前我國REITs主要應用于基礎設施建設等領域，較少運用在房地產領域，這主要是為了防止房地產市場出現過熱的現象?！痹鴦偢嬖V貝殼財經記者，從當前市場情況來看，探索REITs這種權益類融資渠道十分必要，這可以降低房地產開發企業等相關融資主體的債務杠桿率，在拓展其融資資金來源的同時，還可以優化企業的融資結構，降低債務風險。

此前多位市場人士亦建議住房租賃市場可以試水通過REITs等渠道進行融資，這有助于住房租賃市場的存量項目進行盤活，對住房租賃市場的發展起到積極作用。

曾剛表示，REITs等創新型融資渠道需要確保資金用于住房租賃相關項目，而非用到商品房的建設中去，防止監管套利，否則將背離我國當前建設“租售并舉”房地產市場長效機制的初衷、醞釀風險。

對此《意見》征求意見稿中已經有所考慮?！兑庖姟氛髑笠庖姼鍞M將加強和完善住房租賃金融管理。嚴格住房租賃金融業務邊界，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資。加強信貸資金管理，規范直接融資產品創新，建立住房租賃金融監測評估體系，防范住房租賃金融風險。

此外，嚴躍進表示，《意見》征求意見稿在綜合金融服務方面做出了明確要求，如銀行后續可開展開戶、結算、咨詢、現金管理等業務，這將對銀行業務創新等都有積極的啟發意義。

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