臨近3月,北京多個樓盤的售樓處暖起來了。大興、豐臺、石景山等區域的項目,久違地迎來了熱度不減的看房場面。和一線市場相呼應的,是2月新房、二手房成交數據的回升。據北京市住建委網站數據顯示,今年2月1日-2月15日,北京二手房共計網簽6779套,環比1月同期的5152套增加了約31.58%。
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受疫情、信貸等疊加因素影響,北京樓市“橫盤”已久。春節過后,未至“金三”已見回暖,市場在重拾信心的同時也在觀望,北京樓市長期回暖通道是否開啟?
“小陽春”不期而至?
2022年,行業說得最多的是:北京已進入高端改善階段。今年前兩個月,“暖意”回流剛改和中端改善產品,或許令市場猝不及防。
在豐臺區中海和瑞叁號院項目,盡管是工作日,仍有六七組購房人在與銷售人員溝通。據該項目的銷售人員介紹,近期周末時客戶到訪量大增,甚至“沒有坐的地方,有的客戶要站著簽合同”。
在昌平北七家以洋房為主打的樓盤,同樣迎來升溫。其置業顧問介紹,項目在2月8日一天成交了28套房源,周內共成交57套房源,來訪客戶和成交量都回到了開盤時的高峰期。
同處于昌平的另一項目也表示,2月以來的到訪逐步攀升至2022年中時的高點。
在石景山,區域內改善人群和海淀、西城等區域的外溢客群也相繼返場,多個項目售樓處人氣明顯提升。
根據和碩機構首席分析師郭毅給出的一組數據:今年1月1日-2月15日,北京商品住宅成交共4476套,同比增長34%,其中總價在300萬元以下、300萬-500萬元區間的房源成交量增長明顯,分別同比增長80%、63%,剛改客群入市意愿可見一斑。
不僅新房,近期二手房市場同樣感受到暖意。多名二手房經紀人表示,近期房源咨詢、帶看量顯著提升,客戶購房意愿明顯增強。
據我愛我家(000560)研究院統計數據顯示,春節假期后20天(2023年1月28日-2月16日),我愛我家北京區域二手住宅買賣帶看量環比節前20天(2023年1月1日-1月20日)增長超八成,同比去年春節后20天(2022年2月7日-2月26日)增長超一成,節后帶看需求較節前回升速度較快。
帶看量的增長同樣反映到成交量的變化上。我愛我家研究院統計數據顯示,春節假期后20天,我愛我家北京區域二手住宅交易量環比節前20天增長超一成,同比去年節后20天增長超三成。
區域分化,遠郊去化仍承壓
對于近期的市場升溫,業內人士普遍認為,這一方面與春節假期積壓的需求釋放相關,另一方面,近期核心城市的調控政策陸續優化調整,也給市場帶來了信心。
但縱觀北京市場不難發現,回暖并非觸達北京全域,成交的熱點集中在朝陽、豐臺、昌平、石景山等區域,形成了各區域間分化的態勢。
不久前,坊間突然流傳起“北京即將分區調控,房山區將解除認房認貸的限制”。盡管該消息被迅速辟謠,但從市場來看,傳言的背后是郊區市場面對回暖的焦慮情緒。
公開數據顯示,2022年1-12月,房山商品房待售面積為271.8萬平方米,增長了26%。面對多個區域的成交回升,以剛需產品為主力的房山區域,仍面臨著去庫存的壓力。
以期穩定市場預期,區域內的房企主動拿出了誠意。2月21日,房山區全區38個在售樓盤項目,以自發聯盟形式自愿承諾,購房者在簽訂正式購房合同前提出退房的,30天內定金退還到位,無異于給購房人送上一粒“定心丸”。
在業內人士看來,經過3年的市場動蕩,樓市分化的趨勢已進入深化期,從過往的城市間的分化,演進為一線城市區域間的分化。
房企在土地市場的表現,也反映出其在區域板塊間的態度。在近期的土拍市場上,昌平、石景山、豐臺等區域的熱門地塊受到中海、中建、招商、華潤等十幾家房企追捧。2月8日,首次進京的越秀地產,經過激烈角逐,以59.1億元拿下石景山蘋果園地塊和昌平回龍觀信息園二期地塊,足見對這些區域的信心。
另據計劃重新拓展北京市場的某央企相關人士表示,今年公司將積極在京拿地,但會聚焦在朝陽、昌平、石景山的優質地塊,對于遠郊區持謹慎關注的態度。
回暖是否可持續?
一邊是成交回升,一邊是去庫存承壓。在多位業內人士看來,局部的回暖并不意味著市場的全面升溫。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示,短期來看,部分城市3月或出現“小陽春”行情,但市場回暖的持續更需要居民置業信心和收入預期的恢復,整體仍需依賴宏觀經濟基本面的修復情況。不同能級城市間分化情況或更加明顯,核心一二線城市市場情緒修復節奏較快,多數三四線城市仍面臨調整壓力,市場或延續調整態勢。
在中原地產首席分析師張大偉看來,目前,房地產市場正在走出低谷。在北京,3月份以后的市場表現也要看北京是否會出臺實質性的調控政策,例如對二套房政策的調整,特別是“認房又認貸”的政策作出微調,或將釋放一批剛改人群入場。
市場暖意乍現,對于購房者來說是否迎來良機?對此,張大偉表示,2022年年底的房價水平下調,以及春節后學區房需求提升,短期拉動了樓市活躍,信貸和調控政策也將全面進入寬松階段,對于有實際居住需求的人群,尤其是以舊換新客群,不失為一個合適的換房時機。
2023年,或將是信心重建的一年。本次樓市升溫,是乍暖還寒還是寒谷回春?不如跟隨著時間前行,交給市場的真實需求去解答。
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