近期，央行、銀保監會發布通知，允許部分城市自主下調首套房貸款利率。已有鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地宣布調整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率已經降至4%以下，進入“3”時代。與此同時，“提前還貸潮”也進入高峰。業內人士認為，“房貸利率下限允許下調”政策發布后，“房價走勢-房貸利率政策”之間的關系更加密切。預計后續各地會有更多降房貸利率的操作。

+記者熊平平王新月

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全國房貸可能進入“3”時代

中國人民銀行1月5日發布消息稱，近日人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

2023年1月31日，上海易居房地產研究院發布《2022年中國百城房價報告》，稱1月底全國各地已經出現房貸利率大幅下調的密集操作，預計后續各地基于房價走勢情況，會有更多降房貸利率的操作。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，2022年住宅成交均價同比漲幅若不超過5%，基本上可以屬于“房價疲軟”態勢。而統計發現，在全國100個城市中，有70個城市房價同比漲幅≤5%，包括二線城市：太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、海口和貴陽；三四線城市：香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州。基于此，該報告提出這些城市是2023年尤其一季度房貸利率下調概率最大的城市。

當前，一些城市已經積極調整，包括鄭州直接下降50個基點，房貸利率最低為3.8%，天津3.9%、廈門3.8%，珠海甚至降至3.7%。嚴躍進告訴記者，這說明各城市的思路是高度一致的，即一季度甚至2月前都會主動下調房貸利率。而此類城市均為二線城市或重點城市，其利率調整政策也會對省內其他城市有非常好的啟發意義。

中原地產首席分析師張大偉認為，后續很可能只有少數城市的房貸會高于4，全國房貸都會進入“3”時代。“在存款利率基本都進入‘1-2’時代的情況下，房貸特別是首套房貸款利率進入‘3’時代是必然趨勢。此外，大部分銀行當下出現明顯的放貸難，房貸利率3.7%不會是最低點，還會繼續下調。”不過，房貸利率下調短期可能有用，成交量會上升，但持續性還需要時間來檢驗。“雖然房貸利率下調房價上漲是過去的慣例，但這次房地產的基本面不一樣，房價是不是會漲還要看購房人的收入情況是不是可以恢復。”

“提前還貸潮”背后原因是什么

近期，部分個人住房貸款借款人紛紛提前還貸，這一情況也被稱為“提前還貸潮”。張大偉表示，出現“提前還貸潮”主要在于借款人。受疫情影響，部分居民收入波動性增大，于是借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力。

2022年以來，股票、基金等大幅下行，就連一貫穩健的銀行理財產品也出現“破凈”。普通居民投資收益下降明顯，可風險偏好趨于保守，于是將原來用于投資的部分資金用于提前還款。央行2022年四季度城鎮儲戶問卷調查結果也表明，傾向于“更多儲蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個百分點；傾向于“更多投資”的居民占15.5%，比上季減少3.7個百分點。

那么，首套房貸款利率下調后，存量房貸利率是否也會下調？張大偉說，從房地產政策看，存量房貸的利率也到了必須下調的時候，這樣才有利于房地產市場的穩定。但目前看，存量房貸沒有受到政策的影響，只是之前選擇浮動貸款市場報價利率(LPR)的會有降息，但影響不大。“2020年以來發放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報價利率(LPR)下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。”由此看來，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。

不少網友表示，目前提前還貸越來越難，還貸門檻提高了，如還貸要排長隊、提高最低還款額度、關閉手機銀行App還款功能等。張大偉認為，首先從政策趨勢看，不應該對提前還款設置排隊等限制，對于自有資金閑置的應該鼓勵提前還貸；從法律上來講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協商一致。但近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實體經濟支持服務，采取切實措施為企業和個人紓困解難，降低實體經濟綜合融資成本和個人消費信貸負擔。商業銀行應立足長遠，為客戶提前還貸提供便利。部分收取提前還貸“補償金”“違約金”的銀行，可進一步轉變觀念，更好地服務社會。

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