遲到多年，深圳保障性住房建設管理辦法即將落地。

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1月17日，深圳市住房和建設局、深圳市司法局聯(lián)合發(fā)布通告，就《深圳市保障性住房規(guī)劃建設管理辦法（征求意見稿）》（下稱“《保障房意見稿》”）、《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》《深圳市共有產(chǎn)權住房管理辦法（征求意見稿）》（下稱“《共有產(chǎn)權房意見稿》”）面向社會公開征求意見。

此次發(fā)布的四份文件，即將推出的共有產(chǎn)權住房管理辦法最受市場關注。

根據(jù)《共有產(chǎn)權房意見稿》，自施行之日起，深圳不再安排建設安居型商品房。此外，共有產(chǎn)權住房銷售價格按照土地出讓時市場參考價格的50%左右確定，申請人需同時滿足以下條件：深戶、在深繳納社保滿5年、無自有住房、未在本市享受過購房優(yōu)惠政策、5年內(nèi)未在本市轉(zhuǎn)讓過或因離婚分割過自有住房等。

引發(fā)熱議的是共有產(chǎn)權住房將實行封閉流轉(zhuǎn)制度——購房人僅能面向符合條件的對象轉(zhuǎn)讓個人產(chǎn)權份額或者申請收購。

這一舉措被認為有力打擊了投機套利，讓保障歸保障，市場歸市場。

共有產(chǎn)權住房封閉流轉(zhuǎn)

共有產(chǎn)權住房是指政府提供政策支持，主要采用市場化方式建設籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權利等，面向符合條件的居民供應，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權的住房。購房人產(chǎn)權份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%，其余部分為政府產(chǎn)權份額。

今年1月6日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《深圳市存量住宅用地項目清單》明確指出，“共有產(chǎn)權住房對應我市主導用途為可售型人才住房和安居型商品房”。

也就是說，2010年推出的安居型商品房和2022年首次入市的可售型人才房，其流轉(zhuǎn)程序，即將有結(jié)果。

根據(jù)《共有產(chǎn)權房意見稿》，共有產(chǎn)權住房將實行產(chǎn)權封閉流轉(zhuǎn)。簽訂買賣合同未滿5年需退出的，應當向代持機構即市、區(qū)住房保障實施機構，申請收購個人產(chǎn)權份額；簽訂買賣合同滿5年的，購房人可面向符合條件的對象轉(zhuǎn)讓個人產(chǎn)權份額或者申請收購。

轉(zhuǎn)讓價格方面，未滿五年收購的，收購價格按照購買價格確定；滿五年收購的，收購價格計算公式為：收購價格=購買價格×（1+中國人民銀行三年期定期存款基準利率）；滿五年轉(zhuǎn)讓的，封閉流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)讓價格由買賣雙方協(xié)商確定，通過市場參考價格規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。

過去，深圳的保障性住房未實行封閉流轉(zhuǎn)，購房人以極低價格購入，持有10年后再以市場價售出，獲利頗豐，由此導致的權力尋租、滋生腐敗，讓保障性住房備受詬病。

以深圳知名經(jīng)濟適用房僑香村為例。2022年年初，僑香村限售期滿，這個當年基準售價為8922元/平方米的經(jīng)濟適用房，如今的交易價格已突破10萬元/平方米。

此次發(fā)布的《共有產(chǎn)權房意見稿》，明確了共有產(chǎn)權住房將實行嚴格的流轉(zhuǎn)制度，被認為能夠遏制投機套利。

一名央企營銷線人士向時代周報記者表示，共有產(chǎn)權住房封閉流轉(zhuǎn)，將可售型人才房和安居型商品房限制在符合條件的群體之中流轉(zhuǎn)，能夠有效避免投資型買家入市，“起碼讓那些想投資人才房的群體再三考慮套牢時間和獲利空間。”

關于收購價格的規(guī)定，深圳一品牌房企人士告訴時代周報記者，回購價格在原價的基礎上補貼了三年定存利息，和通脹速度相比，基本可以忽略不計，共有產(chǎn)權住房失去金融屬性。

“共有產(chǎn)權住房供應規(guī)模龐大，也能夠一定程度上平抑普通商品房價格，”前述人士補充道。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從過去的可售型人才房和安居型商品房的經(jīng)驗來看，保障性住房對市場的分流明顯較大。“當房價上漲預期減弱，部分購房人會轉(zhuǎn)向租或買保障性住房，對商品房市場短期內(nèi)有一個分流，穩(wěn)定房價，這也是政策希望達到的目的。”

保障性住房用地供應獲傾斜

深圳的保障性住房建設任務頗重。

根據(jù)深圳市住建局、深圳市發(fā)改委于2022年1月發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，期內(nèi)，深圳規(guī)劃建設籌集住房89萬套(間)。其中，商品住房35萬套；公共住房54萬套(間)，包括公共租賃住房6萬套(間)、保障性租賃住房40萬套(間)、共有產(chǎn)權住房8萬套。

在供應方面，深圳規(guī)劃供應分配住房65萬套(間)。其中，商品住房31萬套；公共住房34萬套(間)，包括公共租賃住房6萬套(間)、保障性租賃住房20萬套(間)、共有產(chǎn)權住房8萬套。

來源：《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》

可以看出，無論是建設籌集，還是供應分配，公共住房的規(guī)模均超過商品住房。因此，從此次發(fā)布的《保障房意見稿》來看，保障性住房在用地供應上得到一定的資源傾斜。

《意見稿》指出，編制年度建設用地供應計劃時，居住用地供應量原則上不低于建設用地供應總量的30%，提高居住用地中保障性租賃住房用地供應比例，租賃住房用地計劃單列且原則上占居住用地供應總量比例不少于10%，優(yōu)先安排、應保盡保。

用地供應渠道多元，包括新供應建設用地建設；城市更新建設和配建；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設；原農(nóng)村集體用地建設；公用設施、交通設施和軌道交通用地建設；具有居住功能的存量房屋籌集等。

在具體的用地供應方面，能夠看出深圳的保供決心。

《意見稿》提出，在公共配套條件支撐的情況下，工業(yè)區(qū)塊線一級線外，規(guī)劃為工業(yè)的舊工業(yè)區(qū)，可以通過城市更新建設保障性住房；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍原則上用作社會主體出租的保障性租賃住房；住宅、公寓、宿舍以及經(jīng)規(guī)模化租賃改造的歷史遺留違法建筑等具有居住功能的存量房屋，符合條件的可以籌集作為保障性租賃住房或者公共租賃住房。

此外，在公共配套設施方面，《意見稿》也作出詳細規(guī)定。

保障性住房應當盡量規(guī)劃布局在軌道交通站點附近、城市建設重點片區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊等區(qū)域。新建保障性住房項目應當按照《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》配置文化娛樂、體育、社康中心、養(yǎng)老、托幼等設施，并按照完整居住社區(qū)建設標準完善周邊基本公共服務、便民商業(yè)服務、市政基礎等設施。

李宇嘉表示，深圳的住房類型，包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房，目的是圍繞新市民、年輕人、無房戶、中低收入人群，建立有租有買、租購并舉、價格低廉、門檻較低的公共住房體系。這類型住房解決了上述人群短期內(nèi)低成本在深圳扎根、實現(xiàn)體面居住的需求，是政府構建租購并舉住房體系的重要環(huán)節(jié)。

關鍵詞： 共有產(chǎn)權房