王麗新

擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，提振市場(chǎng)信心，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展十分必要。

(資料圖)

日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。”落實(shí)穩(wěn)字當(dāng)頭要求，保交樓是緊要任務(wù)，有效化解風(fēng)險(xiǎn)是穩(wěn)的基礎(chǔ)，向新模式轉(zhuǎn)換則為長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，從三組數(shù)字可知其然：一是2021年新房銷(xiāo)售18萬(wàn)億元，房地產(chǎn)占GDP的6.8%；二是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，上下游相關(guān)行業(yè)有50多個(gè)，居住消費(fèi)涉及面廣；三是預(yù)計(jì)“十四五”期間，全國(guó)平均每年新增住房建筑面積超10億平方米，有足夠發(fā)展空間提供支撐。未來(lái)一個(gè)時(shí)期，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)繁榮擴(kuò)大內(nèi)需。

一方面，要重視房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和民生福祉的重大作用，另一方面，也要警惕其中的風(fēng)險(xiǎn)，汲取教訓(xùn)。要滿(mǎn)足剛性和改善性需求，修復(fù)市場(chǎng)信心，又要防止炒房者卷土重來(lái)，需要高超的政策藝術(shù)。

房地產(chǎn)不可過(guò)度金融化，亦不宜妖魔化，應(yīng)助其從需求端恢復(fù)生機(jī)。今年以來(lái)，各地已累計(jì)出臺(tái)樓市新政超500次，但“因城施策”仍有優(yōu)化空間。一方面，流動(dòng)人口和城市自然新增人口將成為“剛需”主要?jiǎng)恿υ矗M(jìn)一步精準(zhǔn)施策滿(mǎn)足這類(lèi)購(gòu)房需求，比如適當(dāng)松綁限售限購(gòu)等；另一方面，住房改善是人民群眾對(duì)美好生活的訴求之一，這是房地產(chǎn)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)能。集中在大城市的3億新市民，規(guī)模上接近中產(chǎn)及以上人群，潛力非常大，可在調(diào)降二套房首付比例、放松認(rèn)房認(rèn)貸、多子女家庭購(gòu)房?jī)?yōu)惠等政策方面釋放改善需求，同時(shí)通過(guò)人地掛鉤實(shí)現(xiàn)供求平衡和價(jià)格穩(wěn)定。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。這一表述飽含新意，體現(xiàn)了保持優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)市場(chǎng)活力和引領(lǐng)力的意圖。要做到這一點(diǎn)，金融服務(wù)必須跟上。

11月份以來(lái)，支持房企融資的信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”。截至目前，銀行給予房企的授信額度已超4萬(wàn)億元，多家企業(yè)中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行額度合計(jì)超千億元，25家房企發(fā)布了股權(quán)融資計(jì)劃。

12月21日，證監(jiān)會(huì)明確提出，落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，是對(duì)民生的呵護(hù)，也是保市場(chǎng)主體，穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。如明年保交樓順利推進(jìn)，施工竣工加快，將緩解置業(yè)者擔(dān)憂(yōu)情緒，加大企業(yè)端投資力度，還將帶動(dòng)上游建筑建材、下游家具家電等行業(yè)修復(fù)，解一卷而眾篇明。

對(duì)于房地產(chǎn)走向新發(fā)展模式，過(guò)去相關(guān)會(huì)議多使用“探索”二字，如今使用“平穩(wěn)過(guò)渡”，意味著時(shí)間表上有了更清晰的部署。所謂新模式，從供給側(cè)來(lái)說(shuō)，是租購(gòu)并舉；從模式上看，是告別土地依賴(lài)及“三高”（即高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）。長(zhǎng)期目標(biāo)雖需久久為功，但租購(gòu)并舉時(shí)代已然開(kāi)啟，REITs市場(chǎng)“保租房”板塊正呼之欲出。

一方面，豐富REITs底層資產(chǎn)，有利于構(gòu)建“租購(gòu)并舉”的住房發(fā)展新模式。截至目前，已有4只保租房公募REITs上市，打通了“投融建管退”的全流程商業(yè)閉環(huán)，正在資本市場(chǎng)形成住房租賃的中國(guó)模式。下一步，有望擴(kuò)展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、存量資產(chǎn)改造等領(lǐng)域，探索建立收益和風(fēng)險(xiǎn)介于證券市場(chǎng)和債券市場(chǎng)之間的REITs市場(chǎng)。

另一方面，告別“三高”舊發(fā)展模式，有助于盤(pán)活存量，健全配套服務(wù)，推動(dòng)城市更新，發(fā)展房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。聚焦存量市場(chǎng)，中國(guó)擁有全球最龐大的以居民住房和家庭服務(wù)為核心的居住服務(wù)業(yè)市場(chǎng)，規(guī)模超過(guò)30萬(wàn)億元，僅物業(yè)服務(wù)當(dāng)下就已超過(guò)3萬(wàn)億元，這是大有可為的市場(chǎng)，相關(guān)企業(yè)需圍繞這一領(lǐng)域?yàn)槲磥?lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)謀篇布局。

“房住不炒”定位下，既要立足解決眼前的困難，又要放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，“穩(wěn)”字當(dāng)頭下提信心，力促房地產(chǎn)業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型，夯實(shí)行業(yè)未來(lái)健康發(fā)展的根基。2023年的房地產(chǎn)業(yè)，值得期待。

關(guān)鍵詞： 發(fā)展模式