“穩(wěn)”字當(dāng)頭。房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，核心要點(diǎn)就是“穩(wěn)”。

最近幾年，關(guān)于“穩(wěn)”的定調(diào)是清晰的，但也有不同的側(cè)重點(diǎn)。此前房地產(chǎn)秩序整頓工作，強(qiáng)調(diào)了交易合規(guī)和秩序的穩(wěn)。近兩年“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期”的提法，則從房屋和土地兩個(gè)市場明確了穩(wěn)定的導(dǎo)向。今年7月，中央政治局會議明確要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，并首提“保交樓”。

(相關(guān)資料圖)

房企資金流動性緊張、樓盤停工斷貸等事件被推至臺前，下半年各地在解決保交樓工作中，則把“穩(wěn)民生”作為工作的出發(fā)點(diǎn)。

各地在不折不扣落實(shí)中央穩(wěn)房地產(chǎn)的表述時(shí)，不能僵硬地理解“穩(wěn)”的概念。要基于房地產(chǎn)市場新情況和新問題，主動排除干擾項(xiàng)。關(guān)于這一點(diǎn)，近期央行等部門的政策動向，值得學(xué)習(xí)。

10月25日，央行和外匯局學(xué)習(xí)了二十大會議精神，明確加強(qiáng)部門協(xié)作，維護(hù)股市、債市和樓市健康發(fā)展。該表述可以概況為“三市維穩(wěn)”。其關(guān)注到了近期三個(gè)市場的波動情況和民眾訴求，及時(shí)發(fā)聲，說明對此類市場穩(wěn)定的重視程度很高。而且此次會議，把很多涉及穩(wěn)定的變量都提及了，包括匯率、信貸、金融市場、經(jīng)濟(jì)潛能、發(fā)展要素、有效需求、物價(jià)、貿(mào)易等，這也說明當(dāng)前維穩(wěn)工作，要講系統(tǒng)性和全面性。

這一工作思路，對于理解房地產(chǎn)的穩(wěn)定具有啟發(fā)。傳統(tǒng)意義上理解房地產(chǎn)的穩(wěn)定，主要是從房地產(chǎn)內(nèi)部進(jìn)行。而現(xiàn)在要站在更高視野去理解這個(gè)穩(wěn)定，尤其是要關(guān)注到金融市場帶來的沖擊。這里提一個(gè)新概念，即“新三穩(wěn)”，包括房地產(chǎn)交易的穩(wěn)、房地產(chǎn)股價(jià)的穩(wěn)、房地產(chǎn)債市的穩(wěn)。

其中，房地產(chǎn)交易企穩(wěn)的基礎(chǔ)愈加明顯，但也要注意一些新情況。其中，即便是一線城市，近期也有一些不同的看法和聲音，如部分樓盤沒有預(yù)期的好賣，也需借助分銷渠道等來去庫存。同時(shí)房地產(chǎn)行情出現(xiàn)了擠牙膏式的走勢，即政策刺激一波、交易拉升一波，但持續(xù)性偏弱。所以，在肯定房地產(chǎn)市場總體向好的前提下，要對四季度此類新情況積極做分析和研究，做好政策儲備和投放。

房地產(chǎn)股價(jià)近期受大盤影響，波動比較大，甚至出現(xiàn)了“一日漲停、一日跌停”的無邏輯怪象。港股和A股其實(shí)都有此類問題。股價(jià)的波動，也使得上市房企的市值管理工作受沖擊，嚴(yán)重影響了股東和投資者對地產(chǎn)股的投資決策。總體上，規(guī)模型房企普遍都是上市房企，地產(chǎn)股不穩(wěn)定更容易引起市場關(guān)注，對中小股東權(quán)益也會產(chǎn)生沖擊。

除了股市，債市的穩(wěn)定也是目前很多房企比較關(guān)注的內(nèi)容。債市不穩(wěn)，尤其是評級下調(diào)，往往引起投資者的過多擔(dān)憂，擔(dān)心債券兌付風(fēng)險(xiǎn)。近期，除了一些民營房企債券遇到壓力外，也出現(xiàn)了很多新情況。比如說部分房企舍棄了來自評級機(jī)構(gòu)方面的評級服務(wù)，理由是用不上評級了。類似現(xiàn)象其實(shí)說明，房企很擔(dān)心負(fù)面評級對企業(yè)帶來雪上加霜的壓力。此類心態(tài)也值得監(jiān)管部門關(guān)注。

此次提及“新三穩(wěn)”，恰是說明在房地產(chǎn)發(fā)展中，出現(xiàn)了不穩(wěn)定的新情況和新問題。這些不穩(wěn)定因素，不是崩塌式的大跌，要理解為：房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境很復(fù)雜、房地產(chǎn)市場很復(fù)雜。同時(shí)這也提示我們，要密切追蹤房地產(chǎn)市場的動態(tài)，在動態(tài)中消除相關(guān)干擾，以確保房地產(chǎn)穩(wěn)定之路不走偏。要以房地產(chǎn)交易之穩(wěn)，來提振金融市場對房地產(chǎn)的信心之穩(wěn)。要以股價(jià)的穩(wěn)和債市的穩(wěn)，來助力房地產(chǎn)發(fā)展的穩(wěn)。

今年房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)面臨較大的困難和壓力。但是，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向沒有變，老百姓對美好居住的需求沒有變，政策出擊確保市場健康發(fā)展的初心沒有變。行業(yè)各界更應(yīng)對房地產(chǎn)持鼓勵(lì)、支持的態(tài)度，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場之穩(wěn)、房地產(chǎn)股價(jià)之穩(wěn)和房地產(chǎn)債市之穩(wěn)。

文/嚴(yán)躍進(jìn)(上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān))編輯王進(jìn)雨校對薛京寧

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