“一城一策”看樓市 張煒

(資料圖)

近期，三四線城市接連傳來樓市政策調整的消息。河南洛陽繼5月份下調首付款比例后，在9月14日宣布部分市區范圍內的新建商品房享受20%的契稅補貼；湖南瀏陽和浙江淳安分別對優秀人才和剛需購買者出臺限時購房補貼新政。

貝殼研究院發布的最新統計數據顯示，受8月22日5年期以上LPR下調的影響，9月份房貸利率繼續下降，其中三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套、二套房貸利率同比降幅分別為166個基點和117個基點。

“三四線城市出臺的樓市寬松政策，涉及的面比一二線城市更廣泛。除了下調房貸利率之外，對首付比例、購房補貼等方面給予了新的政策優惠。”植信投資研究院資深研究員馬泓在接受中國經濟時報采訪時表示，這與三四線城市長期需求放緩、短期住房銷售低迷、庫存去化周期較長等因素關系密切。

據國家統計局發布的數據，2022年8月份，洛陽新房價格同比下跌3.4%，二手房價格同比下跌6.4%，當前房價同比增速是2015年以來最低水平。馬泓稱，大部分三四線城市房價出現與洛陽類似的狀況。

部分三四線城市樓市調整，使得虹吸效應引發關注。有當地房產中介稱，“洛陽樓市正被鄭州樓市虹吸，對房價下跌帶來一定影響。”

上海財經大學高等研究院“中國宏觀經濟形勢分析與預測”課題組專家、助理研究員王小雯向本報分析認為，大城市存在虹吸效應，新出生人口減少和人才流失也使得未來三四線城市消化房地產庫存的能力有限。一線城市房價普漲也會產生溢出效應，帶動二三線城市房價。一線城市房價若受限，則二三線城市也難以抬頭。

與洛陽相鄰的鄭州，是第一個放開限購限價的省會城市，但據8月份的數據，鄭州新房與二手房價格環比同比“雙降”。再從洛陽的人口變化來看，1990年到2010年，后一個十年比前一個十年人口凈增長減少了約25.77萬人。

王小雯指出，三四線城市受制于經濟下行壓力帶來的收入預期和已經高企的家庭部門杠桿率，再加上人均住房面積已相對較高，對住房的需求已不是非常強烈。

本輪樓市調整的一大特點是分化，不同城市之間分化，同一城市不同區域間也有分化。三四線城市樓市政策調整，并非都發生在二手房價格回調的背景下。

58安居客房產研究院分院院長張波向本報表示，基本面差異會導致樓市調控節奏及力度的差異。洛陽5月份樓市新政落地后，房價依然沒有止跌回穩，預計后續市場還有一定的探底空間。但從瀏陽和淳安來看，政策主要是拉動新房市場，無論是購房補貼還是契稅補貼，都針對新房市場。從兩地的二手房掛牌價格來看，今年依然有一定上漲。

據安居客的統計數據，瀏陽今年8月份二手房均價環比上漲1.80%，同比上漲4.80%；淳安8月份二手房均價環比上漲5.55%，同比上漲7.21%。

“團購買房”在三四線城市頻頻出現，從民間自發操作轉入官方鼓勵層面。例如，淳安對團購新房給予鎖定價再下浮的優惠，團購50套及以上可下浮5%；諸暨對團購10套及以上可以再下浮8%以內。張波表示，部分三四線城市今年房價回調較大，在一定程度上弱化了團購的吸引力。團購效果需視當地供求情況及基本面分類看待。如果當地樓市明顯供大于求，市場信心依然處于相對底部，團購所起到的提振效果相對有限。而對于一些樓市已觸底并開始回升的城市來說，團購所起到的作用才會更加明顯。

市場對樓市政策調整的效果存在分歧，但預期未來三四線城市繼續分化。馬泓預計，按歷史經驗判斷，通常對三四線城市而言，從政策出臺到市場回暖需要三到四個季度，加之目前整體樓市景氣度處于歷史較低水平，預計此類城市的樓市拐點可能在明年年中。

“三四線城市棚改貨幣化安置已經結束，房價難以有較大的上漲空間。”王小雯稱，長期而言，應積極發展區域經濟、構建區域發展規劃，吸引企業和產業轉移，增加居民收入，吸引一二線城市人才的回流，從而達到經濟與樓市共同協調發展。

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