【環宇雜談】

在房價被限制的情況下，開發商多提供“精裝修”房，要購房者支付一筆裝修費，這個裝修成為創造利潤的一個領域，彌補限價給開發商造成的損失。

(資料圖)

李宇嘉

近期，筆者買的房子開發商按期交付了。盡管有很多瑕疵，如通往主干道的社區道路兩側還未拆遷完畢，幼兒園難以按期開園，“交樓群”里也不斷有業主抱怨精裝修的種種不滿意，但能按期收房終歸是一件開心的事。想想隔壁某樓盤拖了大半年還未交樓，不遠處另一個樓盤擔心延遲交樓被罰，“強制交付”了，還有很多迷茫的準業主，不知啥時收樓。

所以，筆者是抱著“運氣不錯”和“不挑剔”的心態去收樓的。在“驗樓師”（這還是個新職業）的輔助下，筆者整理出來30條整改意見，包括玻璃滑紋、墻皮掉落、瓷磚不合縫、廚房門歪斜等，但在開發商承諾的1個月整改期結束后，這30個問題大多數未整改完畢。對此，筆者也不再計較了，反正都要重新裝修的。

看了設計師給出的方案，發現基本要還原到毛坯狀態了，原因很簡單，開發商原有的精裝設計不僅不實用，還浪費了很多空間，使得這套房子的得房率不到80%。按照設計師的改造方案，得房率可提高至85%，相比原空間設計能多出6.2平米。空間是怎么浪費的呢？開發商提供的裝修里，有很多既占空間又無用的門，例如，靠近入戶花園的廚房本身已經有一扇門了，居然在廚房和客廳之間又設置了一道門。

設計師告訴了我其中的奧秘。3000元/平方米的精裝修標準，本身是非常高的，但開發商既要考慮裝修總價達標，又要考慮哪種裝修材料和部品賺錢，哪種利潤高就人為地多用哪種，這種做法并不是基于客戶需要。廚房電器和門柜用的都是經常在央視做廣告的某某品牌，大家也耳熟能詳，但設計師告訴我，這是為了獲得營銷效果。參觀樣板房的時候，售樓小姐會重點強調，我們的廚電和門柜是某某品牌，但事實上，這些品牌的出貨量有限，于是就玩貼牌的把戲，即其他不知名的產品貼上了知名的品牌，這也是集中采購“競價”無序競爭的結果。看似是知名品牌，其實是騙買房人的，但一般人哪里知道？熟悉內情的人只要掃描產品側面的二維碼，就可以獲悉產地，并大概率能推斷這些東西是正牌貨，還是貼牌貨。

對筆者來說，3000元一平米的裝修至少一半要拆除當垃圾扔掉，樓下正在裝修的幾家，和我的感受是一樣的。這不僅浪費錢、浪費建材，還產生許多建筑垃圾，給地球添堵。這樣糟糕的結果，到底是怎么產生的呢？

這背后的直接原因就是新房限價。由于土地、融資、建筑安裝、人工等都很貴，在房價被人為限制的情況下，如何最大獲利成了開發商要解決的問題。于是，開發商發明了一種模式，少提供毛坯房，多提供“精裝修”房，然后在網簽價基礎上要購房者支付一筆裝修費，這個裝修主要目的不是為了購房者能拎包入住，而是成為創造利潤的一個領域，彌補限價給開發商造成的損失。目的決定行為，行為導致結果。在這樣目的下能造出讓人滿意的房子嗎？其實，不僅是房子本身，很多項目的樓棟大堂、電梯和外立面，社區綠化、保潔等等也常常出現收樓時很靚麗，三年大變樣，五年“看不得”的現象。

以前房價上漲快，購房者更看重買房的增值收益，只要房價漲了，一俊遮百丑，至于物業變差了，英俊的保安換成老大爺了，電梯隔三岔五地壞，外立面掉色了等，都不在乎，大不了賣掉。現在房價不再明顯上漲了，買房人更關注居住的舒適度、社區的體驗感，但開發商還在遵循著“怎么算計才能利潤最大化”的邏輯，你說房子的滿意度會提高嗎？

過去10年是樓市發展最火的10年。現在，這些新房陸續進入生命周期的第一個考驗期，那些動輒30層、50層的新房超高層項目，樓棟本體、社區質量問題爆發的窗口期來了。過去，很多靠規劃利好、漲價預期支撐的項目，靠美化售樓處支撐的項目，質量問題將大量提前爆發，而物業維修基金可能不夠用。該怎么辦呢？筆者認為，那段過度繁榮的后遺癥需要我們用很長的時間來買單，也需要“房住不炒”繼續落地。

（作者系廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員）

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