樂居財經李禮5月8日，天風證券發布房地產行業研究周報。

行業追蹤（20223.4.29-2023.5.5）

公募基金：地產持倉環比下降，增持龍頭央企、國企2023年一季度房地產板塊的公募基金持倉總市值為765.0億元，環比下降23.63%。地產板塊持倉市值占股票投資市值比重1.19%，環比四季度下降0.42個百分點，持倉占比連續二季度下降。一季度地產板塊配置比例在所有行業分類中排名第7，較2022年四季度持平；持倉相對標準行業配置比例低配0.70個百分點，低配幅度連續二季度擴大，環比上期低配幅度擴大0.13pct。

【資料圖】

重倉行業方面，從申萬一級行業分類看，2023年一季度房地產行業持股市值占基金股票投資市值比0.83%，環比下降0.27%。其他行業中，持股市值占基金股票投資市值比增長最快的前三行業為計算機、傳媒和通信，分別為3.49%、1.66%、0.96%，環比上升1.58%、0.43%、0.37%。

2023年一季度，公募基金重倉股持倉市值TOP15門檻為1.6億元，較2022年四季度提升6.71%。持倉市值前五個股分別為保利發展、招商蛇口、萬科A、華發股份、濱江集團，持倉市值占板塊比重合計達47.29%，環比下降-3.05pct。

從重倉個股持倉增減持來看，龍頭與地方國企央企獲得增持。持倉數量占流通股比重增幅5個股分別為華發股份+3.40%、濱江集團+1.71%、中新集團+1.49%、臥龍地產+0.97%、招商積余+0.92%；減倉數量占流通股比重前5個股分別為金地集團-8.71%、萬科A3.74%、廣宇發展-1.94%、保利發展-1.72%、廣匯物流-1.58%。從重倉持股基金數量來看，一季度公募基金重倉地產股數量環比下降，為2021Q3以來新低。一季度公募基金合計重倉43家房企，環比上期提升2家；平均每家房企獲22只基金重倉，環比上期下降11只。一季度持倉市值TOP15的地產股中，平均獲56只基金持倉，環比減少27只。重倉股個股中，共20家房企獲更多公募基金增持，其中增持基金數量變化前三分別為華發股份（+40只）、京基智農（+14只）、中新集團（+13只）；20家房企受到公募基金減持，前三為萬科A（-176只）、保利發展（-142只）、金地集團（-100只）。

滬深港通：南北向資金地產持倉市值繼續回落

2023年一季度北上資金的地產股持倉總市值為231.57億元，環比下降17.22%；占陸港通累計資金使用額度的0.01%，占比環比下降0.16個百分點，北上資金地產配置占比連續4個季度環比下滑。重倉個股方面，2023年一季度陸股通持倉市值TOP5分別為保利發展（52.36億元）、萬科A（51.14億元）、招商蛇口（26.01億元）、金地集團（16.50億元）、新城控股（10.20億元），合計持股市值達156.2億，占陸股通地產投資總市值的67.5%，占比環比下降4.85pct。

2023年一季度南下資金中房地產持倉總市值為1008.2億元，環比下降9.71%；占南向資金比例為2.43%，資金占比環比減少0.39個百分點，南下資金變化環比由正轉負。從配置的主流地產股看，2023年一季度港股通持倉市值Top5分別為中國海外發展（162.8億元）、華潤置地（87.7億元）、融創中國（59.0億元）、萬科企業（56.2億元）、綠城中國（53.7億元），合計持股市值達419.3億，占地產板塊投資總市值的41.59%，占比環比上期增加0.49pct。

5月新房銷售同比基本持平，二手房銷售同比回暖

新房市場本周成交208萬平，月度同比+1.37%，相較上月下降15.68pct；累計庫存12309萬平，一線、二線去化加速，三線及以下速度持平。二手房市場本周成交249萬平，月度同比+78.66%，相較上月改善23.20pct。土地市場本周成交建面1580萬平，滾動12周同比-5.64%；成交總額376億元，滾動12周同比-21.33%；全國平均溢價率5.55%，滾動12周同比+0.71pct。

本周申萬房地產指數+2.85%，較上周提升4.84pct，漲幅排名4/31，領先滬深300指數3.15pct。H股方面，本周Wind香港房地產指數+0.30%，較上周提升1.15pct，漲幅排序7/11，跑輸恒生指數0.48pct；克而瑞內房股領先指數為0.65%，較上周提升3.49pct。

投資建議：我們認為認知差和剪刀差有望推動地產板塊跑出相對收益。首先，認知差存在于地產基本面，但數據持續驗證我們對于2023年地產銷售復蘇的判斷；其次，剪刀差存在于基本面與板塊行情之間，即銷售持續復蘇但板塊持續調整。建議重點關注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團，選股思路圍繞以下4個維度：①二手房標的、②銷售復蘇、③信用修復、④格局優化，具體包括：1)二手房中介標的，建議關注我愛我家、貝殼W；2)行業銷售復蘇，建議關注招商蛇口、保利發展、中國海外宏洋集團；3)優質民企信用修復，建議關注金地集團、新城控股、龍湖集團；4）區域競爭格局優化，建議關注天地源、濱江集團、華發股份

風險提示：1)證券市場波動、政策推進節奏及實施效果等存在不確定性；2)信用修復、格局優化及行業復蘇可能存在不及預期的風險；3)宏觀環境變化或對行業及公司的運行產生影響。

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