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我們認為，復蘇是存在的，但復蘇也是脆弱的。政策繼續(xù)強調支持剛需鼓勵改善，這有利于房地產持續(xù)復蘇。房地產存在一條高線帶低線，房價波浪式上漲刺激低線開發(fā)投資的老路，但這類投資刺激的老路是低效和不可持續(xù)的。政策追求高質量發(fā)展，直面超大特大城市基礎設施和不動產真實需求，不懼超大特大城市城市更新的硬骨頭，這也體現(xiàn)了政策久久為功的態(tài)度。

▍新華網(wǎng)(行情603888,診股)報道，4月28日政治局會議召開，指出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產業(yè)發(fā)展新模式；在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設；規(guī)劃建設保障性住房。億翰智庫等第三方紛紛發(fā)布企業(yè)2023年4月銷售數(shù)據(jù)。

▍沒有變化就是好的變化，房地產政策目標的達成需要穩(wěn)定的政策環(huán)境。

一方面，房地產市場在2023年前4月出現(xiàn)明顯的復蘇，15家大企業(yè)的銷售同比增長26%，大多數(shù)大中城市房價止跌。另一方面，企業(yè)信用環(huán)境顯然尚未完全修復，不少民營企業(yè)和混合所有制企業(yè)融資仍然不通暢，保交付任務顯然尚未完成，銷售的復蘇本身也并不十分牢固。我們認為政策既需要防范二次信用風險，又需要考慮未來可能存在的超調風險。在此背景之下，我們認為保持政策穩(wěn)定，落實此前關于支持剛需改善，保交付保民生保穩(wěn)定的說法至關重要。我們預計，年內房地產政策仍將精準且平穩(wěn)，這有利于銷售復蘇繼續(xù)推進。投資者不必擔心房地產政策轉向，也不必擔心銷售明顯下行。

▍直面社會需要，啃硬骨頭的新亮點。

政治局會議指出，要在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和平急兩用公共基礎設施建設，規(guī)劃建設保障性住房。根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，目前我國超大城市（城區(qū)常住人口超1,000萬）有7個，特大城市（城區(qū)常住人口500-1,000萬）有14個。與上輪低線城市普遍的棚改不同，超大特大城市城中村改造投資金額大、項目時間長、牽涉利益廣、規(guī)劃約束強，是城市更新中的硬骨頭。但反過來講，這21個大城市才是基礎設施和房地產增量潛在需求真正存在，固定資產投資長期社會效益顯著的地方。我們認為，在21個超大特大城市，未來城中村改造進度將提速，產業(yè)和金融支持政策將進一步涌現(xiàn)，地方國資和具備城市更新能力的央企將十分受益。

▍銷售和拿地的良性循環(huán)疊加地產行業(yè)進一步分化。

我們跟蹤的15家房企2023年4月銷售3,255億元，同比增長44.0%，環(huán)比下降17.6%。我們跟蹤的樣本城市新房、二手房4月表現(xiàn)也呈現(xiàn)同比高增和環(huán)比下降。我們跟蹤的樣本企業(yè)中，拿地積極的企業(yè)和拿地不積極的企業(yè)4月銷售同比增速分別為83.7%及2.6%。強拿地的企業(yè)銷售回款充裕，進一步支持項目拓展，實現(xiàn)良性循環(huán)，拉大行業(yè)內部分化。

▍風險因素：

行業(yè)復蘇不及預期；部分開發(fā)企業(yè)可售貨值不足，銷售表現(xiàn)繼續(xù)疲軟；個別開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)信用風險的可能性。

▍沒有變化是最好的變化，政策不走老路直面需求，行業(yè)繼續(xù)復蘇。

我們認為，復蘇是存在的，但復蘇也是脆弱的。政策繼續(xù)強調支持剛需鼓勵改善，這有利于房地產產業(yè)鏈持續(xù)復蘇進程。房地產存在一條高線帶低線，房價波浪式上漲刺激低線開發(fā)投資的老路，但這種投資刺激的路徑是低效和不可持續(xù)的。政策追求高質量發(fā)展，直面超大特大城市基礎設施和不動產的真實需求，不懼超大特大城市城市更新的硬骨頭，這也體現(xiàn)了政策務求長遠的態(tài)度。我們特別重視企業(yè)的發(fā)展可持續(xù)性和資產運營水平，也重視企業(yè)把握周期拿地融資的能力。

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