【資料圖】

【地產建筑】

商品房銷售金額同比增長，開發投資數據不及預期——行業點評報告-20230419

1、商品房銷售額同比增長，區域市場回暖進程分化

國家統計局發布2023年1-3月商品房投資和銷售數據。2023年1-3月，全國商品房銷售面積2.99億平，同比下降1.8%（1-2月-3.6%）；1-3月商品房銷售額3.05萬億元，同比增長4.1%（1-2月-0.1%），其中商品住宅銷售額同比增長7.1%。分區域看，東部、中部、西部、東北區域銷售額同比增速分別為9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%（1-2月分別為2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%），東部和東北區域市場回暖進程較快。整體來看，在一季度寬松購房政策下，由于疫情積壓的購房需求逐步釋放，銷售市場企穩復蘇態勢初顯，但從我們跟蹤的64城4月新房銷售表現來看，銷售數據環比有所回落，小陽春持續性仍需觀察。

2、新開工面積降幅擴大，竣工面積同比企穩回正

2023年1-3月，全國房屋新開工面積2.41億平，同比下降19.2%（1-2月-9.4%）；其中住宅新開工面積1.77億平，同比下降17.8%（1-2月-8.7%），下降趨勢進一步拉大，源于2022年品牌房企拿地減少，并且一季度前兩月行業仍處于弱預期狀態，房企新開工意愿較弱。2023年1-3月，房屋竣工面積1.94億平，同比增長14.7%（1-2月+8.0%），其中住宅竣工面積1.44億平，同比增長16.8%（1-2月+9.7%），在疫情政策全面放松后，工程進度恢復正常，竣工面積同比增長，伴隨保交付政策持續推進，我們預計2023年竣工數據將持續改善。

3、開發投資數據不及預期，房企資金壓力猶存

2023年1-3月，房地產開發投資額2.60萬億元，同比下降5.8%（1-2月-5.7%），其中住宅開發投資額同比下降4.1%。開發投資數據承壓一方面源于一季度土拍市場較低迷，除核心城市外房企投資拿地意愿較低；另一方面投資拿地減少，導致開復工面積減少。我們預計二季度在銷售市場復蘇預期下，短期內行業拿地面積、新開工面積有望修復，長期來看房企融資恢復正常，開發投資能力有望企穩。2023年1-3月，房地產開發企業到位資金3.47萬億元，累計同比下降9.0%（1-2月-15.2%），其中自籌資金單月下降17.4%，企業資金壓力猶存。

4、投資建議

三月以來中央層面政策持續寬松，無錫、廈門、鄭州、合肥等二線城市限購放松，二季度寬松購房政策有望延續。1-3月商品房銷售數據邊際改善，區域之間和高低能級城市之間的分化或將進一步拉大。我們認為伴隨二季度房企推盤高峰到來，在2022年同期低基數下銷售數據有望持續改善，拿地積極的國央企貨值會更充裕。板塊貝塔依賴政策放松和房價波動，個股阿爾法來自銷售增長和未來拿地利潤率的回升。供給側改革下，持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發展(行情600048,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)、華發股份(行情600325,診股)、建發股份(行情600153,診股)、越秀地產等優質央國企；（2）萬科A(行情000002,診股)、金地集團(行情600383,診股)、新城控股(行情601155,診股)、美的置業等財務穩健的民企和混合所有制企業。

風險提示：行業銷售恢復不及預期，政策改善不及預期。

關鍵詞：