文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)徐酒眠鄧鑫妮

又是一年三月，又是一度上市公司“大考”集中“交卷”時(shí)。

但比起往年的熱鬧，今年上市物企更加安靜了。沒(méi)有了一家接一家的業(yè)績(jī)盈喜預(yù)告接力，大部分物企對(duì)業(yè)績(jī)披露的具體日期也還都三緘其口。反而是發(fā)生在去年財(cái)報(bào)季里“掐點(diǎn)”更換核數(shù)師風(fēng)潮，似乎又有了再起波瀾的預(yù)兆。

(相關(guān)資料圖)

3月7日晚間，佳源服務(wù)（01153.HK）刊發(fā)更換核數(shù)師公告。

據(jù)悉，羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所(簡(jiǎn)稱(chēng)“羅兵咸永道”）已辭任公司核數(shù)師，同時(shí)，其董事會(huì)已任命開(kāi)元信德會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“開(kāi)元信德”）填補(bǔ)臨空缺。辭退和新聘兩份文書(shū)，皆自2023年3月6日起生效。

2022年報(bào)狙擊戰(zhàn)已經(jīng)打響，佳源服務(wù)在此關(guān)口更換“守門(mén)員”，各種緣由耐人尋味。

退辭羅兵咸永道，佳源服務(wù)給出了兩方面原因：其一是考慮到節(jié)約成本，其二是迫切需要完成2022年度業(yè)績(jī)審核工作。

且不論聘請(qǐng)羅兵咸永道與開(kāi)元信德各自開(kāi)出的薪酬相差多少，但在如此“迫切”的情況下，臨時(shí)更換新的核數(shù)師，是否真的有利于加快審核工作？這一點(diǎn)，或多或少缺乏說(shuō)服力。

事實(shí)上，自去年以來(lái)，已有多家物企宣布更換核數(shù)師。而原因也大同小異，有的因勞務(wù)費(fèi)用未達(dá)成共識(shí)而更換，有的因?yàn)闀?huì)計(jì)師不認(rèn)同公司的賬目處理等問(wèn)題。

盡管物企更換核數(shù)師已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，但佳源服務(wù)發(fā)布相關(guān)公告后，還是在股價(jià)上引起了連鎖反應(yīng)。

截至3月8日收盤(pán)，佳源服務(wù)股價(jià)跌幅越5.32%，報(bào)0.445港元/股，市盈率(TTM)約2.13倍，總市值約2.72億港元。

15家物企上演“分手”

上市公司公告年報(bào)業(yè)績(jī)，一般需要核數(shù)師簽字，確定沒(méi)問(wèn)題方可發(fā)布；而若是有問(wèn)題，輕則延期，重則換人。

而除了佳源服務(wù)之外，2022年財(cái)報(bào)來(lái)臨之前，還有數(shù)家物企也宣布更換核數(shù)師。

今年1月16日、17日，恒大物業(yè)、世茂服務(wù)先后發(fā)布了相關(guān)公告。

有意思的是，恒大物業(yè)辭任的核數(shù)師與佳源服務(wù)是同一個(gè)，世茂服務(wù)新聘對(duì)象則與佳源服務(wù)是同一個(gè)。

辭任羅兵咸永道，恒大物業(yè)委任了上會(huì)栢誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所（簡(jiǎn)稱(chēng)“上會(huì)栢誠(chéng)”）填補(bǔ)臨時(shí)空缺；世茂服務(wù)辭去大華馬施云會(huì)計(jì)師事務(wù)所，轉(zhuǎn)而委任開(kāi)元信德。

時(shí)間再往前推回，臨近2022年末的關(guān)口，11月28日、12月2日，前后相隔4天，雅生活服務(wù)與遠(yuǎn)洋服務(wù)宣布更換核數(shù)師。

而這二者的核數(shù)師原聘對(duì)象，也是羅兵咸永道；但新的合作方，一個(gè)選擇了致同（香港）會(huì)計(jì)事務(wù)所，另一個(gè)選擇了上會(huì)栢誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所。

時(shí)間線(xiàn)進(jìn)一步拉長(zhǎng)，自2021年11月鑫苑服務(wù)宣布將核數(shù)師從安永更換為大華馬施云以來(lái)，目前已有15家上市物企相繼更換核數(shù)師。而2021年度業(yè)績(jī)刊發(fā)前后，是上市物企更換核數(shù)師的高峰。

其中，羅兵咸永道與9家上市物企“分手”，位列“四大審計(jì)”之中的德勤、安永也是被辭退的對(duì)象。對(duì)于新聘核數(shù)師，普華永道、德勤、畢馬威、安永四家國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)，已不再上市物企的選擇之中。

新的“上位者”，除了上述提及的開(kāi)元信德之外，中匯安達(dá)會(huì)計(jì)事務(wù)所也是較為熱門(mén)的選手之一。

四大會(huì)計(jì)事務(wù)所撤退

“四大會(huì)計(jì)事務(wù)所接二連三退出了物企財(cái)報(bào)的審核。”這個(gè)話(huà)題，早已經(jīng)開(kāi)始。

房企流動(dòng)性減弱引發(fā)了一系列危機(jī)，物企財(cái)報(bào)也被打上補(bǔ)丁，御用核數(shù)師與企業(yè)之間由此產(chǎn)生裂痕，再進(jìn)一步便是核數(shù)師辭任，企業(yè)另尋新人。

值得一提的是，樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，被換下場(chǎng)的大多是四大會(huì)計(jì)事務(wù)所，而頂替上來(lái)的則是聲望相對(duì)較小的事務(wù)所。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的15家更換核數(shù)師的物企中，有13家從原來(lái)的“羅兵咸永道、德勤、畢馬威、安永”四大會(huì)計(jì)事務(wù)所跳出來(lái)，換成了其他。

第一家上市物企彩生活，德勤曾是它的御用核數(shù)師，2014年上市時(shí)，這家會(huì)計(jì)事務(wù)所就已經(jīng)出現(xiàn)在財(cái)報(bào)中。雙方合作多年，卻也在2022年7月走到岔路口。

彩生活表示，公司計(jì)劃將其核數(shù)師委任與其控股股東花樣年保持一致，以便其可盡快完成2021年審核。

目前彩生活處在停牌階段，2021年的財(cái)報(bào)不曾露面，不過(guò)核數(shù)師的委任還是和花樣年一致，委任尤尼泰·栢淳（香港）為新核數(shù)師。

事實(shí)上，彩生活的核數(shù)師更替正是物企換人的縮影，或是為了加快財(cái)報(bào)審核，或是為了和關(guān)聯(lián)房企保持一致。

奧園健康和中國(guó)奧園也在此之前更換了核數(shù)師，奧園健康由德勤換成中匯安達(dá)，中國(guó)奧園則從德勤變更為信永中和。

不過(guò)，要說(shuō)與物企“談崩”次數(shù)最多的，還是羅兵咸永道。2022年期間，有包括遠(yuǎn)洋服務(wù)、雅生活、德信服務(wù)在內(nèi)的7家物企與羅兵咸永道分道揚(yáng)鑣，2023年開(kāi)年，恒大物業(yè)也做出了替換決定。

這出持久的“分手”大戲，雙方各有心思，沒(méi)談攏就散了。不過(guò)這場(chǎng)戲還未收?qǐng)觯壳柏?cái)報(bào)季來(lái)臨，已經(jīng)有佳源服務(wù)率先換了核數(shù)師，隨著截止日期逼近，下一家又會(huì)是誰(shuí)？

捅破了物企的秘密

如果細(xì)究物企與核數(shù)師的分手原因，擺在最顯眼位置的就是“費(fèi)用”二字。

“臨時(shí)增加的匿名指控等審核工作，額外收取審核費(fèi)用。”

“雙方未能就截至2022年12月31日止財(cái)政年度之審計(jì)工作的審計(jì)費(fèi)用達(dá)成共識(shí)。”

……

類(lèi)似的話(huà)術(shù)還有很多，難道真是因?yàn)閮r(jià)錢(qián)沒(méi)談攏就鬧掰了？

克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨曾經(jīng)表示，“2022年以來(lái)，港股多家物業(yè)企業(yè)發(fā)生了會(huì)計(jì)師事務(wù)所的變更。原因主要有兩個(gè)：一方面有合同期滿(mǎn)或費(fèi)用未達(dá)成一致正常更換；另一方面可能是雙方對(duì)公司相關(guān)數(shù)據(jù)未達(dá)成一致。

費(fèi)用確實(shí)是其中一項(xiàng)原因。樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》統(tǒng)計(jì)了更換核數(shù)師物企的核數(shù)服務(wù)費(fèi)用，最高的達(dá)到了1468萬(wàn)，最低的也接近百萬(wàn)元，大部分收費(fèi)在200萬(wàn)元-500萬(wàn)元。

這確實(shí)是一項(xiàng)不小的開(kāi)支，而且費(fèi)用還在逐年上漲。最高的雅生活服務(wù)，其審計(jì)服務(wù)費(fèi)從2020年的645.5萬(wàn)元增加至2021年的1468萬(wàn)元，漲幅127%，期間世茂服務(wù)的漲幅也達(dá)到了190%。

除此之外還有一個(gè)不可忽視的原因，雙方就相關(guān)數(shù)據(jù)未達(dá)成一致。說(shuō)直白一點(diǎn)，或許就是核數(shù)師發(fā)現(xiàn)了物企“隱瞞”的財(cái)務(wù)問(wèn)題。

德勤還在為奧園健康工作時(shí)，曾收到一封匿名舉報(bào)信，內(nèi)容直指奧園健康財(cái)務(wù)失實(shí)。隨后，奧園健康在公告中表示指控內(nèi)容并非事實(shí)，不過(guò)德勤還是卸任了核數(shù)師。

此外，核數(shù)師也在財(cái)報(bào)審核中發(fā)現(xiàn)了德信服務(wù)的一筆質(zhì)押。德信服務(wù)的全資附屬公司上海栩全為第三方公司杭州瑞揚(yáng)向平安銀行借入的4.96億元提供擔(dān)保，與此同時(shí)，上海栩全需為這筆擔(dān)保向平安銀行提供總價(jià)值5.045億元的存款證作為質(zhì)押。

被發(fā)現(xiàn)后，這筆質(zhì)押被緊急叫停。然而沒(méi)幾天，羅兵咸永道就辭任了德信服務(wù)的核數(shù)師。

在過(guò)去幾年時(shí)間里，很少有如此集中的更換核數(shù)師，如今換人頻繁，一方面有上市物企增加的客觀(guān)原因，另一方核數(shù)師變更也從側(cè)面反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。

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