文/樂居財經許淑敏

(資料圖片)

“不賣了”，蘇捷年前跟賣家談了一套廣州荔灣的二手房，地段、價格合適，還以為年后交錢走手續就可以了。

可年后等來的卻是賣家反口，要么漲價，要么另找其它房源，她說，市場行情上來了，現在二手業主都捂著房子等一個更高的價格。

蘇捷看房也有一段時間，理解這樣的操作。“換作我，我也會漲價，確實春節后荔灣市場太火了”。

一開年，荔灣西塱某樓盤營銷中心人山人海，洽談客戶不少，現場銷售說，自己每天要接待四、五組客戶，感覺得有一年多沒那么忙過了。

據稱，貝殼廣州在越秀、荔灣的簽約中心每天都是爆滿狀態，成交量翻倍漲。

其實不止廣州，包括北京、上海、深圳等一線城市樓市熱度也有所上升，甚至連南京、蘇州、杭州、南寧等二線城市都呈現各種火熱景象。

伴隨著各地樓市政策放松，房貸利率降低、貸款年限延長等，在加上中介輪番炒作，市場信心有所回歸，一手、二手房市場均呈現上揚勢頭，隱隱出現了樓市“小陽春”。

但究竟是表象的火熱，還是真正的火熱，市場發出各種不同聲音。有的以為政策層層加碼，釋放了一大波購房需求，有的則認為政策效用不大，反應尚需時間。

更有人直言，政策利好多管齊下，為“小陽春”的到來做了鋪墊。

回暖跡象

“疫情三年，漲回來只用了一周。”這句話在各地的中介圈瘋傳，最近樓市稍有回溫，他們是最開心的那一波人。

數據呈現真實的市場，從國家統計局發布70城房價數據來看，多地樓市確實有所回暖，整體趨勢向好。

環比方面，2023年1月，70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有36個和13個。據統計，這是自2021年9月以來，新房價格上漲城市數量首次超過下跌城市數量，信號明顯。

尤其是一線城市，商品住宅銷售價格環比轉漲，同比亦上漲。其中，北京、上海等新房價格、二手房價均為環比上漲，北京、上海新房價格分別環比上漲0.4%、0.7%，二手房價則分別環比上漲0.9%、0.4%。

廣深尚未有太大起色。比如廣州，新房價格、二手房價均環比下降0.2%，環比雙跌。廣深購房需求量本不及北京、上海，但隨著市場推進，傳導到廣深樓市只是時間問題，有待恢復。

不過，從春節后樓市數據來看，廣深樓市熱度逐漸上揚。二手房數據顯示，2月6日-2月12日，深圳二手房（含自助）錄得784套，環比增長率為40.0%，錄得量超過2022年周錄得量最高值。

深圳一些中介機構每天都忙到不行，不單新房、二手房市場單子多，就連租房市場都十分火熱。

專門跑租房市場的新人小馬表示，光是2月份的收入，就預計超過4萬元，他說，“年前幾個月沒什么單子，一直在玩，也就幾千塊收入”。年后租房需求爆漲，他每天連軸轉，最多一天帶過10組客戶看房。

而中原地產華南區負責人鄭叔倫在公開采訪中提到，主要是想補充銷售人員，首先會在招聘上下功夫，今年第一季度最少先招聘10%~20%的人手。

另外，節后廣州各區一手房來訪量、成交量均有上揚。特別黃埔、番禺等區，甚至有單盤來訪量直接增長近300個人。

貝殼研究院數據顯示，2月6日-2月12日，廣州一手房案場單盤成交10.6套，環比上升42%，同比上升99%。有評論稱，實際認購處于近一年以來高位水平。

另一邊，北京樓市已經呈現小陽春景象。從開年開始，部分樓盤火爆，像是建發某樓盤，去年底開盤，僅一個多月的時間，就已經消化逾50%的房源。北京一購房者稱，好久沒這么搶過房，怕晚了選不到好的樓層，早定早安心。

上海各區的中介機構也在涌動，每天到店咨詢新房、二手房的客戶絡繹不絕。“去年店里生意冷清，有時候整個店全部人加起來一天都沒開一單，店里的小伙伴越來越少。”某中介機構人員表示，現在才是正常的狀態，至少吃飽喝足沒什么問題。

2月前兩周，鏈家門店成交量較此前增長50%-60%，帶看量增長30%-40%。

除了一線城市，二三線城市也出現回溫跡象。節后，蘇州、重慶、天津、成都、佛山、東莞等城市成交表現較為突出。像是重慶，甚至有二手房單日成交255套的數據，為往常成交的4倍。

政策“猛藥”？

“南寧百歲貸款”刷上熱搜，引發網上關于“接力貸”討論。

最近不止南寧，包括杭州、寧波、北京等多地樓市已開始將貸款者年齡和貸款期限的總和放寬。

消息稱，北京市場個別銀行可以將貸款者年齡和貸款期限的總和放寬到95年，而杭州個別銀行可延長貸款年齡至75周歲，寧波部分銀行也可以將貸款“年齡+年限”提升至最高80周歲。

該類貸款雖然延長了期限，但條件嚴苛，實施起來并不容易。這是父母與子女的接力貸款，貸款人需有穩定收入，或子女進行擔保，且退休人員一般不予受理。

雖然最終南寧開發商否認了“百歲貸”的存在，但確實引發了樓市討論熱度，更釋放了樓市放松的信號，折現了近段時間市場政策一些變化。

事實上，自開年以來，為了促進樓市恢復正常水平，各地陸續下發新的政策。

有從房貸政策下手的，像是佛山住建局發布通知稱，自2023年2月1日停止個人住房查詢的對外查詢業務，即“認貸不認房”。隨后，佛山又適當松綁房貸政策，提及佛山戶口或佛山工作，半年內無新增房貸或信用卡，可免查首付來源和流水。

佛山開始對購房數量和貸款不做太多限制，刺激一部分換房需求。

也有從房貸利率下功夫的，多個城市均下調了首套房貸款利率下限，鄭州、福州、廈門等城市部分銀行將首套房貸利率降至3.8%，而珠海部分銀行首套房貸利率，最低可從3.9%下調至3.7%。到目前為止，調整首套房貸利率下限的城市已近30個。

早于1月初，央行、銀保監會發布通知稱，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，而此后多地跟進下調利率，為購房者帶來直觀的利好。

還有從限售限購政策入手的，惠州就是將商品住房限售年限從3年調整為1年，縮短限售時限，提升次新房流通速度。

不管是房貸利率、期限調整，抑或是限售放松，本質上都是為了支持剛性和改善性住房消費的需求釋放，發出樓市回暖的信號。

對于樓市的調控政策，離不開限購、限售、限貸，而眼下，這三個方面都有了一定程度的松動跡象，冷清已久的市場難免有些涌動。

加之中介機構各種“炒作”，造成春節后一番樓市復蘇的景象。更有人直言，政策利好多管齊下，為“小陽春”的到來做了鋪墊。

“小陽春”未明

某種程度上，政策刺激確實會有一定效用，反映于小幅度、小范圍的樓市復蘇。但樓市“小陽春”能否如約而至，則需另做他論。

往年春節后，樓市有所回溫是常態，釋放的是春節期間壓制的購房需求，為短期現象，無法持續太長時間。

此輪樓市放松政策，更像是“小打小鬧”，并未涉及一線城市放松限購等重磅政策，樓市依舊以“穩”作為主基調，交易量大幅提升、房價大漲等現象短時間難以再現。

就像網上對于“接力貸”的反應并不熱烈，將貸款年限延長，風險會更大，而且貸款人一代接一代的還貸壓力會只增不減。該種手段只能成為“宣傳噱頭”，體現房企“清庫存”的焦慮，并不能為后續樓市上揚帶來過多效用。

“降利息都不能刺激買房了，何況延長貸款時間？”一網友直言。

購房者對種種政策持謹慎態度。去年購房者頻頻受到房企“交付難”、“爛尾樓”等事件的影響，信心受挫，對于市場的擔憂情緒濃厚。

信心恢復需要一段較長的時間，短時間內迅速回升可能性不大。

可以看到，春節前后市場掀起了“提前還貸潮”，比起再次購置房產，部分購房者傾向于提前還房貸，節省利息支出，減輕壓力。往深層次探究，購房者對于經濟發展態勢較為悲觀，更愿意持有現金以觀望市場機會，因而慎重加杠桿。

深圳一業內人士發表評論稱，深圳房價有可能局部上揚，但交易量大規模上升不大可能，目前放盤量有所增加，主要是因為之前積攢了不少換房人群，看到形勢好轉才放盤，實際并不具備反彈的核心經濟基礎。

具體仍需觀察經濟的恢復力度，這決定了樓市能否迎來新的“春天”。

經濟學家任澤平也在微博中提到，預計3到4月樓市小陽春，溫和，局部城市，主因經濟恢復，部分開發商二三季度可能會結束冬眠。

隨著經濟穩步恢復，加上不斷加碼的樓市政策落地，甚至開始鼓勵“現房銷售”等舉措，購房者對開發商的信任值會逐步提升，樓市重回良性循環。這一切的實現，尚需時間醞釀。

因此，業內普遍的態度是：“小陽春”不一定出現，但是“金九銀十”可以期待一下。

（文中“蘇捷”為化名）

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