編者按：過去一年，因疫情散發(fā)、經(jīng)濟(jì)調(diào)整與消費(fèi)信心等影響，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域面臨較大的壓力和挑戰(zhàn)，但樂觀前行者總會(huì)在困難中尋覓到新的機(jī)遇。

(資料圖片)

11月2日，以“回歸、進(jìn)化與創(chuàng)新”為主題，第十屆商業(yè)地產(chǎn)盛會(huì)“2022觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)”將繼續(xù)盛大召開，并在時(shí)代轉(zhuǎn)變大格局中，去開啟新的商業(yè)未來。

帶著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的不懈探索，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)繼續(xù)遍訪行業(yè)精英：企業(yè)家、管理者、專業(yè)人士，通過系列特稿，講述他們?cè)谛袠I(yè)回歸、進(jìn)化與創(chuàng)新中的新模式、新故事和新篇章。

觀點(diǎn)網(wǎng) 從服務(wù)長(zhǎng)年累月的生活，到捕捉一閃而過的情緒，商業(yè)所提供的價(jià)值不斷擴(kuò)張，商業(yè)地產(chǎn)的邊界也一次次被重新錨定。

一座電影院應(yīng)該開設(shè)在商業(yè)中心頂層，還是搬進(jìn)熙熙攘攘的社區(qū)？那些坐在購(gòu)物廣場(chǎng)長(zhǎng)椅上看著手機(jī)發(fā)呆的人們，有著怎樣的消費(fèi)需求？

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的工作正是圍繞著各種千奇百怪的問題而展開，隨著Z世代消費(fèi)者的成長(zhǎng)，涌現(xiàn)的問題也變得越發(fā)新奇。

經(jīng)過二十多年職業(yè)生涯，面對(duì)數(shù)不清的商業(yè)迷題，金科股份聯(lián)席總裁王偉最大的感悟是“快樂工作、快樂生活，永遠(yuǎn)保持好奇心，這樣一輩子就會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)力，職業(yè)生命會(huì)比較長(zhǎng)，真實(shí)的生命也會(huì)比較長(zhǎng)”。

元宇宙商業(yè)

自FACEBOOK更名為Meta后，元宇宙（Metaverse）從科幻概念瞬間轉(zhuǎn)化為炙手可熱的商業(yè)符號(hào)。被譽(yù)為元宇宙商業(yè)之父的馬修·鮑爾認(rèn)為：“這個(gè)術(shù)語沒有統(tǒng)一的定義或描述，大多數(shù)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者以符合他們自己的世界觀或能彰顯自己公司能力的方式來定義它。”

2021年，金科最早在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提出“元宇宙商業(yè)”概念，并推出首個(gè)以元宇宙為核心概念的商業(yè)產(chǎn)品體系——金META。

作為先行者之一，王偉對(duì)元宇宙商業(yè)的定義傾向于消費(fèi)體驗(yàn)與技術(shù)創(chuàng)新。

元宇宙商業(yè)的初步嘗試從室內(nèi)空間裝飾、美陳開始，“我們這次的元宇宙主題和線上游戲相關(guān)，把游戲場(chǎng)景和現(xiàn)場(chǎng)空間結(jié)合起來。”在沈陽落地的金META·沈陽購(gòu)物中心，是金科率先嘗試的元宇宙商業(yè)1.0版本。

在用戶的感知維度，王偉認(rèn)為第一是要沉浸，顧客進(jìn)到商場(chǎng)后會(huì)沉浸在設(shè)計(jì)場(chǎng)景當(dāng)中。第一代元宇宙產(chǎn)品將與高流量游戲場(chǎng)景結(jié)合，顧客可以選擇戴上VR眼鏡或者使用手機(jī)AR，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景和虛擬場(chǎng)景疊加。

對(duì)于元宇宙王偉談得最多的是游戲，或許基于一位老網(wǎng)民對(duì)虛擬世界的最初印象， “第一個(gè)階段主要是實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的游戲化”。

目前，金科商業(yè)已牽手中國(guó)電信聯(lián)合，打造了國(guó)內(nèi)首個(gè)基于小程序的全場(chǎng)景沉浸式AR劇情游戲商業(yè)項(xiàng)目。

在剛剛過去的國(guó)慶，這套元宇宙VR游戲劇情體驗(yàn)，就落地在了重慶大竹林金科樂方和重慶照母山金科中心悅FUN。

現(xiàn)階段，金科商業(yè)的元宇宙體驗(yàn)主要包括四方面功能。

“第一個(gè)是拍照，站在購(gòu)物中心的門口，背后浮現(xiàn)巨大的鯨魚，或者是外星人等等，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中沒有，但是你拍出來就有。”

他繼續(xù)介紹，第二個(gè)是能夠在逛街過程當(dāng)中去打怪，加強(qiáng)親子、朋友之間的娛樂感；第三個(gè)是尋寶，通過手機(jī)，把設(shè)置在虛擬空間和現(xiàn)實(shí)空間當(dāng)中疊加起來的寶箱找到，打開也是相關(guān)的優(yōu)惠；第四個(gè)是觀看節(jié)目，金科傾向于搭建脫口秀、演出等業(yè)態(tài)，現(xiàn)在合作的脫口秀劇場(chǎng)主要是重慶扯館兒。

盡管虛擬世界的構(gòu)想可以天馬行空，但落地到商業(yè)始終要以盈利為導(dǎo)向。為了降本增效，王偉透露，金科會(huì)把一些低流量的業(yè)態(tài)移出到購(gòu)物中心以外，比如影院。

“我們將來新做的購(gòu)物中心不會(huì)再在頂層設(shè)計(jì)多廳特別是IMAX大型影院，它對(duì)建筑成本、運(yùn)營(yíng)成本的影響很大，流量貢獻(xiàn)特別小，取而代之的是一些新興游樂項(xiàng)目等。”

那么影院要放到哪里去？答案是社區(qū)。

盤活二三樓

從家門口步行十五分鐘，往往覆蓋了社區(qū)生活最熟絡(luò)的范圍，從2016年上海發(fā)布的全國(guó)首個(gè)《15分鐘社區(qū)生活圈規(guī)劃導(dǎo)則》，到今年5月商務(wù)部等12部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見》，可以看到這個(gè)范圍內(nèi)有許多訴求需要填補(bǔ)。

傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)模型中，開發(fā)商會(huì)優(yōu)先安排住宅，再在空余邊角設(shè)置社區(qū)商業(yè)，租售底商，最后由物業(yè)公司管理。根據(jù)王偉的觀察，這套模式存在幾個(gè)常見問題。

首先是商鋪業(yè)主多元化，缺乏統(tǒng)一管理，導(dǎo)致環(huán)境、產(chǎn)品、服務(wù)都得不到保障。

第二是規(guī)劃方面，交通、停車、與周邊社區(qū)的銜接等呈現(xiàn)隨機(jī)性，是住宅貨值最大化之后的妥協(xié)安排，缺少設(shè)計(jì)和規(guī)劃。

第三則是空間浪費(fèi)， “一些便民商業(yè)在一樓還能活下來，二樓幾乎沒有人，三樓長(zhǎng)期空置。”

在王偉看來，國(guó)內(nèi)全行業(yè)當(dāng)中能把社區(qū)商業(yè)商場(chǎng)化管理、品牌化管理的公司目前還沒有出現(xiàn)，大家都處在初級(jí)階段，都在摸索。

圍繞社區(qū)商業(yè)，金科專門推出金·WALK產(chǎn)品線，內(nèi)核是和周邊小區(qū)的連接與共享，包括共享景觀、停車場(chǎng)等公共資源，以及快遞收發(fā)等服務(wù)功能。

“盡量把這些設(shè)施集中到社區(qū)商業(yè)實(shí)現(xiàn)共享，這樣大家生活很便利。同時(shí)由于要用到這些公共的設(shè)施，周圍居民就會(huì)到我們的社區(qū)商業(yè)來。”

具體的業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，除了傳統(tǒng)的菜場(chǎng)、超市，以及上面提到的影院等，金科還會(huì)在社區(qū)商業(yè)引入養(yǎng)老服務(wù)、托幼教育、房屋中介以及寵物業(yè)態(tài)等，用王偉的話來說，是幫助居民把“老人、小孩、財(cái)產(chǎn)和寵物”四者管起來。

他認(rèn)為，唯有引入過去社區(qū)商業(yè)沒適配好的功能，才能真正盤活過去社區(qū)商業(yè)租不掉的空間。

“高樓層是不是可以做兒童的托幼服務(wù)？是不是可以做養(yǎng)老？地下部分是不是可以做菜場(chǎng)、物流的收發(fā)點(diǎn)？包括一部分的物業(yè)管理、租售服務(wù)等。其它樓層就去滿足常態(tài)化的居民生活需要，商業(yè)里的運(yùn)動(dòng)設(shè)施也會(huì)和小區(qū)里的運(yùn)動(dòng)設(shè)施共享。”

在王偉的構(gòu)想中，這種完整的社區(qū)商業(yè)鏈條能夠讓居民沒有特殊需求時(shí)，在步行15分鐘范圍內(nèi)生活一年。

“我們是圍繞居民的核心需求來打造商業(yè)的，所以我們的社區(qū)商業(yè)應(yīng)該更像社區(qū)服務(wù)，是服務(wù)型的商業(yè)。”

團(tuán)隊(duì)的使命

主打體驗(yàn)的金科·愛琴海購(gòu)物中心城市級(jí)商業(yè)，主打服務(wù)的金·WALK社區(qū)商業(yè)，加上城市綜合體金科中心，組成了金科三大商業(yè)產(chǎn)品線。

據(jù)了解，到2025年，金科商業(yè)要實(shí)現(xiàn)150-300億優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)沉淀，其中建設(shè)100-150個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心，運(yùn)營(yíng)5-8個(gè)城市級(jí)購(gòu)物中心。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域起步稍晚的金科要想實(shí)現(xiàn)裂變式增長(zhǎng)，輕資產(chǎn)擴(kuò)張或許是更為穩(wěn)妥的選擇之一，也有利于減緩現(xiàn)金流壓力。

對(duì)于輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目的承接，王偉表示：“我們做的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，更多是把項(xiàng)目?jī)?nèi)在的優(yōu)點(diǎn)、價(jià)值點(diǎn)找到以后激活它的價(jià)值，倒不一定非要做金·WALK或者是元宇宙商業(yè)，還是要立足于存量商業(yè)本身。”

王偉舉例稱，在一座大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)中，有一棟樓長(zhǎng)期閑置，周圍有大量制造、研發(fā)企業(yè)，這樣的項(xiàng)目顯然不具備金科·愛琴海或金·WALK的條件，但仍有潛在價(jià)值，而且有商業(yè)邏輯，有很多企業(yè)級(jí)的服務(wù)需要被滿足，以及企業(yè)員工的龐大需求。

另一個(gè)新穎的案例是，金科還和一家國(guó)企合作，利用一棟城市核心區(qū)的停車樓來做商業(yè)。

“這個(gè)商業(yè)是為停車而生的，通過我們的規(guī)劃理念和對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的發(fā)掘能力，通過招投標(biāo)就拿下了3個(gè)項(xiàng)目，未來在重慶會(huì)有十幾個(gè)項(xiàng)目，一下子就征服他們。”

對(duì)于金科商業(yè)在業(yè)界的后發(fā)位置，王偉并不認(rèn)為這是一種劣勢(shì)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)講究見招拆招，后發(fā)先至。

“我們的歷史包袱不重。有很多公司有很大的規(guī)模，形成了標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)線，但反面就是思維固化、產(chǎn)品固化、適應(yīng)能力差。恰恰我們沒有歷史包袱，所以能夠到什么山就唱什么歌。”

站在地產(chǎn)行業(yè)周期更迭的關(guān)口，過去看金科商業(yè)的歷史包袱不重，但往前看的使命仍很重。

時(shí)來天地皆同力，運(yùn)去英雄不自由。見慣了商業(yè)的風(fēng)云變幻后，與人才相比，王偉更相信組織與時(shí)代的力量。

王偉向我們分享了一則故事：

曾經(jīng)有人搭過一個(gè)全明星足球隊(duì)，從全世界挑選每個(gè)位置最厲害的球員，去跟其他一流球隊(duì)打球。照道理來講應(yīng)該全明星隊(duì)勝率更高，實(shí)際情況卻非如此，雖然每個(gè)崗位都是明星，但是組織文化沒有形成，隊(duì)員之間也沒有默契。“每個(gè)人都覺得自己很厲害，都希望別人配合自己，那怎么可能？”

他認(rèn)為商業(yè)團(tuán)隊(duì)也是一樣的道理，需要有明星經(jīng)理人，但明星經(jīng)理人的重要程度遠(yuǎn)不及團(tuán)隊(duì)體系，再厲害的經(jīng)理人也超越不了時(shí)代，甚至超越不了自身年齡的變化。

“我們不能脫離組織來談個(gè)人，同時(shí)也不能脫離時(shí)代來看待一個(gè)組織。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)金科股份聯(lián)席總裁王偉先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)下您對(duì)經(jīng)濟(jì)前景有什么預(yù)判？

王偉：過去一年，各行各業(yè)都經(jīng)歷了職業(yè)生涯甚至人生當(dāng)中沒有經(jīng)歷過的社會(huì)變化，我們會(huì)感覺到錢特別不容易掙，不光個(gè)人，企業(yè)也有這樣的感覺。

這兩年有一個(gè)新的詞叫“智商稅”，這個(gè)詞我覺得特別好。做商業(yè)的人要關(guān)注到消費(fèi)心理的變化，還有審美、眼光、品質(zhì)的變化。

因?yàn)橐咔榈仍颍覀內(nèi)?guó)外變得更加不容易；年輕一代越來越有個(gè)性，越來越多的人選擇回到家鄉(xiāng)發(fā)展；退休人員增多，成為廣場(chǎng)舞的主力、買黃金的主力、到處旅行的主力；另外出生率和低欲望也會(huì)改變我們的生活。

社會(huì)變得多元，做商業(yè)的人需要有更多思考，我們對(duì)購(gòu)物中心的革新就要從新出現(xiàn)的生活方式尋求。

新一代的購(gòu)物中心會(huì)關(guān)注到科技的發(fā)展，嘗試了元宇宙商業(yè)的一些理念、技術(shù)，和傳統(tǒng)的購(gòu)物中心做結(jié)合。不僅僅是植入一些體驗(yàn)設(shè)施，或者植入游戲，而是從室內(nèi)的空間裝飾、美陳開始。我們這次的元宇宙主題，和線上游戲相關(guān)，一些游戲的場(chǎng)景和現(xiàn)場(chǎng)的空間結(jié)合起來。

觀點(diǎn)新媒體：是不是每一層都可以進(jìn)行沉浸式的線上線下結(jié)合？投入會(huì)有多大？

王偉：我們會(huì)把元宇宙的理念融合到商場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造到后期運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，第一代元宇宙產(chǎn)品更多是希望把場(chǎng)景和一些高流量游戲場(chǎng)景結(jié)合，顧客可以選擇戴上眼鏡或者使用手機(jī)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景和虛擬場(chǎng)景疊加。

我們現(xiàn)階段的體驗(yàn)主要包括四個(gè)方面的功能，第一是拍照，拍了以后會(huì)發(fā)現(xiàn)，站在購(gòu)物中心的門口，背后有個(gè)巨大的鯨魚，或者是一個(gè)巨大的外星人等。

第二是逛街的過程當(dāng)中打怪，加強(qiáng)親子之間、朋友之間的娛樂感。打的怪是可以變成獎(jiǎng)品或者商場(chǎng)里的虛擬幣，用來消費(fèi)。

第三是尋寶，通過戴上眼鏡或者使用手機(jī)，把虛擬空間和現(xiàn)實(shí)空間當(dāng)中疊加起來的寶箱找到，打開也是相關(guān)優(yōu)惠等。

第四個(gè)是看劇，我們比較強(qiáng)調(diào)在商場(chǎng)當(dāng)中放一些脫口秀、演出、表演業(yè)態(tài)，現(xiàn)在合作的脫口秀的劇場(chǎng)是重慶扯館兒。

第一個(gè)階段主要是實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的游戲化。

我們也想降低商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)成本和建造成本，把一些低流量的業(yè)態(tài)移出到購(gòu)物中心以外，比方說影院，將來新做的購(gòu)物中心就不會(huì)再在頂層設(shè)計(jì)多廳，特別是帶有IMAX的大型影院，它對(duì)建筑成本、運(yùn)營(yíng)成本影響很大，對(duì)流量貢獻(xiàn)特別小。取而代之的是一些新興的游樂項(xiàng)目等。

最后，在節(jié)能的方面也會(huì)比較注意。

觀點(diǎn)新媒體：院線這些業(yè)態(tài)以后會(huì)萎縮嗎？

王偉：短期內(nèi)院線還是大家需要的，但是我們更多地想放到街區(qū)里面去。

因?yàn)楹凶永镆话愣加薪謪^(qū)，我們希望把院線放到街區(qū)的二樓或者三樓，把廳的數(shù)量做得更小一點(diǎn)，結(jié)合街區(qū)游樂的氛圍、景觀，讓影院散落到街區(qū)里面，提供更好的空間場(chǎng)景。

觀點(diǎn)新媒體：金科除了順應(yīng)消費(fèi)者心理和消費(fèi)模式改變，還體現(xiàn)在哪些方面？

王偉：國(guó)家商務(wù)部提出15分鐘便民生活圈的概念，這兩年大家都在探索社區(qū)商業(yè)到底應(yīng)該怎么做，也是我們金科商業(yè)過去一年的思考。

因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)大流量地產(chǎn)商，過去開發(fā)了很多住宅小區(qū)，傳統(tǒng)做法是把住宅排完以后，在空余的邊角地方再去排社區(qū)商業(yè)，把下面的底商賣掉，然后讓物業(yè)公司來管理。

這樣有幾個(gè)問題，第一個(gè)是業(yè)主多元化，招商沒有統(tǒng)一管理，環(huán)境和產(chǎn)品服務(wù)都沒有保障，業(yè)態(tài)也都是由多個(gè)業(yè)主隨意組合，沒有統(tǒng)一規(guī)劃。

第二是在規(guī)劃交通、停車和周圍的社區(qū)銜接這一塊是隨機(jī)的，實(shí)現(xiàn)住宅貨值最大化之后來安排，缺少設(shè)計(jì)和規(guī)劃，建筑的藝術(shù)感方面也做得不夠。

還有一個(gè)非常大的問題，過去社區(qū)商業(yè)一般由街區(qū)形態(tài)構(gòu)成，你們會(huì)發(fā)現(xiàn)一些便民商業(yè)在一樓還能活下來，二樓幾乎沒有人，三樓幾乎是長(zhǎng)期空置，造成大量資源浪費(fèi)。

在全行業(yè)當(dāng)中能把社區(qū)商業(yè)商場(chǎng)化管理、品牌化管理的公司還沒有。大家都處在一個(gè)初級(jí)階段，都在摸索。

我們專門出了一條產(chǎn)品線就叫金·WALK，它的設(shè)計(jì)理念是和周邊的小區(qū)無縫連接，實(shí)現(xiàn)幾個(gè)共享，首先是共享景觀和公共設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)設(shè)施等。

第二個(gè)是共享停車，把商業(yè)和小區(qū)的停車空間通過軟件和管理協(xié)同起來。

第三是共享社區(qū)的社會(huì)服務(wù)功能，把社區(qū)黨建、公益、警務(wù)室、快遞收發(fā)點(diǎn)，盡量集中到社區(qū)商業(yè)里。這樣大家生活很便利。同時(shí)由于要用到這些公共設(shè)施，周圍居民就會(huì)到我們社區(qū)商業(yè)來，這也是流量。

在業(yè)態(tài)規(guī)劃這一塊，其實(shí)是圍著四大需求來展開，我們首先要幫助15分鐘便民生活圈內(nèi)的年輕人或者年輕夫妻，把他們家的老人管起來，社區(qū)商業(yè)里面會(huì)有養(yǎng)老助老服務(wù)。

第二是幫他們把孩子管起來，結(jié)合周邊幼兒園每天的上學(xué)、放學(xué)，會(huì)把放學(xué)后要另外照顧的孩子，把素質(zhì)教育的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)放到社區(qū)商業(yè)，孩子們有地方成長(zhǎng)。

第三個(gè)是把居民的財(cái)產(chǎn)管起來，我們會(huì)在社區(qū)商業(yè)當(dāng)中，和物業(yè)管理公司一起設(shè)置菜場(chǎng)、物流的收發(fā)點(diǎn)，同時(shí)會(huì)把一些房屋中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)管。

另外還要把寵物管起來，現(xiàn)在寵物基本上就是家庭新的人口。

這幾大功能放進(jìn)來后，就會(huì)大大解決過去社區(qū)商業(yè)租不掉的空間使用問題，高樓層是不是可以做兒童托幼、素質(zhì)教育服務(wù)？是不是可以做養(yǎng)老？地下部分是不是可以做菜場(chǎng)、物流收發(fā)點(diǎn)？包括物業(yè)管理、租售服務(wù)等等。

其它樓層就去滿足常態(tài)化生活需要，還會(huì)和小區(qū)里的運(yùn)動(dòng)設(shè)施共享，這樣實(shí)現(xiàn)居民沒有特別需求時(shí)，能夠在步行15分鐘范圍內(nèi)生活一年。

我們圍繞居民的核心需求來打造商業(yè)，所以我們的社區(qū)商業(yè)應(yīng)該更像社區(qū)服務(wù)，是服務(wù)型商業(yè)，而愛琴海更多是體驗(yàn)式商業(yè)，底層邏輯有差異。

觀點(diǎn)新媒體：金科社區(qū)商業(yè)最重要的是服務(wù)型概念，存量項(xiàng)目按照您的構(gòu)想來做會(huì)不會(huì)難，難點(diǎn)和痛點(diǎn)在哪里？

王偉： 關(guān)于輕資產(chǎn)項(xiàng)目，確實(shí)有這個(gè)問題，但是我們的輕資產(chǎn)服務(wù)更多還是有標(biāo)準(zhǔn)的。

因?yàn)槲覀兿Ｍp資產(chǎn)項(xiàng)目更多把內(nèi)在的優(yōu)點(diǎn)、價(jià)值點(diǎn)找到以后激活，倒不一定非要做金·WALK或者是元宇宙的商業(yè)，還是要立足于存量商業(yè)本身。

有的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，比如在工業(yè)園區(qū)里有一棟樓一直閑置，周圍有大概一兩百家公司或者是制造、研發(fā)企業(yè)，這樣的項(xiàng)目顯然不具備做愛琴海或者金·WALK的條件。

但是我們會(huì)發(fā)現(xiàn)它是有價(jià)值的，而且是有商業(yè)邏輯的，那里有很多企業(yè)級(jí)的服務(wù)需要被滿足，還有很多企業(yè)員工需求要被滿足。

甚至我們還和一家國(guó)企合作，利用他們?cè)谝粋€(gè)城市核心區(qū)的停車樓來做商業(yè)。通過規(guī)劃理念和對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的發(fā)掘能力，未來在重慶會(huì)拿到十幾個(gè)項(xiàng)目，一下子就征服他們。

觀點(diǎn)新媒體：很靈活，適應(yīng)性很強(qiáng)，主動(dòng)改變性也很強(qiáng)。

王偉：主要是我們的歷史包袱不重，有很多公司有很大規(guī)模，也形成了標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)線，但反面就是思維固化、產(chǎn)品固化、適應(yīng)能力差。恰恰我們沒有這些歷史包袱，所以能夠到什么山唱什么歌。

觀點(diǎn)新媒體：這也是一種非常好的輕資產(chǎn)方式，資金的壓力不會(huì)那么大。

王偉：這樣也讓金科商業(yè)能夠形成體系化、產(chǎn)品化的服務(wù)能力，同時(shí)也讓業(yè)務(wù)管理更加市場(chǎng)化、更加獨(dú)立。

觀點(diǎn)新媒體：在商業(yè)地產(chǎn)的操盤中，明星經(jīng)理人的作用是否重要？

王偉：商業(yè)人往往過高地評(píng)估了個(gè)人能力在商業(yè)項(xiàng)目中的貢獻(xiàn)，高看自己了。我發(fā)現(xiàn)做商業(yè)的人都喜歡把自己看成一根蔥，其實(shí)沒必要。

我見過很多沒有做過商業(yè)的公司，恰好有機(jī)會(huì)起了一手好牌，在一個(gè)合適的地方建了一個(gè)沒有犯錯(cuò)誤的商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)得非常旺。所以說，過去商業(yè)人真的認(rèn)為人定勝天，其實(shí)是勝不了天的。

做成一兩個(gè)項(xiàng)目之后，容易認(rèn)為自己所有的項(xiàng)目都能做得好，這是不一定的。要是商業(yè)那么簡(jiǎn)單，開發(fā)商就沒有存在的價(jià)值了，個(gè)個(gè)都是商業(yè)操盤手定天下，其實(shí)不是這樣的。

觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)最難的就是運(yùn)營(yíng)，同時(shí)大家也覺得人才很重要。

王偉：我其實(shí)更多時(shí)候不說人才，而是說組織，組織比人才重要。

曾經(jīng)有人搭過一個(gè)全明星足球隊(duì)，從全世界挑選每個(gè)位置最厲害的球員組成，去跟其他一流球隊(duì)打球，照道理來講應(yīng)該全明星隊(duì)勝率更高，但不是每次都勝利。

雖然每個(gè)崗位都是明星，但是組織文化沒有形成，隊(duì)員和隊(duì)員之間沒有默契的。每個(gè)人都覺得自己很厲害，都希望別人配合自己，那怎么可能？

商業(yè)組織也是一樣，商業(yè)組織需要有明星經(jīng)理人，但其實(shí)明星經(jīng)理人的重要程度遠(yuǎn)不及團(tuán)隊(duì)體系，再厲害的經(jīng)理人也超越不了時(shí)代。

而且這是一個(gè)年輕人的時(shí)代，你50多歲能知道20多歲人的想法嗎？組織是項(xiàng)目的管理主體，我們不能脫離組織來談個(gè)人，同時(shí)也不能脫離時(shí)代來看待一個(gè)組織。

觀點(diǎn)新媒體：您在很多賽道都從業(yè)過，十幾二十年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)給您最大的感悟是什么？

王偉：最大的感悟就是快樂工作、快樂生活，永遠(yuǎn)保持好奇心，這樣一輩子就會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)力，職業(yè)生命會(huì)比較長(zhǎng)，真實(shí)的生命也會(huì)比較長(zhǎng)。

關(guān)鍵詞： 社區(qū)商業(yè) 購(gòu)物中心 商業(yè)地產(chǎn)