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為了吸引購房者，近期全國多地出現(xiàn)了針對購房人首付款的“優(yōu)惠政策”。據(jù)媒體報(bào)道，目前主流方式有三種：一是首付款20%的比例不變，但開發(fā)商給予更多寬限時間；二是首付分期，由開發(fā)商或第三方配資，購房人實(shí)際首付低至10%；三是開發(fā)商向銀行多申請貸款的方式幫助購房人降低首付款。

具體來看，第一種降首付的方式風(fēng)險(xiǎn)較低，“噱頭”意義更足。開發(fā)商主要針對資金暫時緊張的客戶，在交付10%首付款的前提下，給予三四個月的補(bǔ)款時間，但只有客戶將全部首付款都付齊，才能進(jìn)行網(wǎng)簽和向銀行申請貸款。這是當(dāng)前低迷行情下的權(quán)宜之計(jì)，銀行面對的是真實(shí)首付比例，風(fēng)險(xiǎn)可控，整個流程上沒有太大問題。

但在第二種和第三種方式中，監(jiān)管當(dāng)局要警惕其中潛藏的金融風(fēng)險(xiǎn)。第二種方式中，開發(fā)商為客戶支付了10%的首付款，客戶在未來一定期限內(nèi)償還可以免息，這個環(huán)節(jié)還可能有貸款機(jī)構(gòu)介入，分期時長最多可達(dá)10年。不管是開發(fā)商墊資還是貸款機(jī)構(gòu)介入，都是監(jiān)管三令五申不許的“首付貸”，其危害在于放大了實(shí)際的購房杠桿率，讓一些購買力不足、不具備持續(xù)還款能力的客戶獲得貸款。此前，河南濟(jì)源就曾對外發(fā)布鼓勵開發(fā)商“首付分期”的政策，但相關(guān)政策下發(fā)當(dāng)日就被撤回，這顯示監(jiān)管部門對此類現(xiàn)象保持有高度警惕。

第三種做法則風(fēng)險(xiǎn)更高，性質(zhì)也更為惡劣，類似于以往二手房交易中的“高評高貸”。據(jù)報(bào)道，有的地方備案價100萬元的房子，原本首套房首付款最低為20萬元，可貸款80萬元。但開發(fā)商實(shí)際打八六折、按86萬元對外出售，銀行則仍以總價100萬元、貸款80萬元審批，購房人首付款僅需6萬元，真實(shí)首付比率不到7%。“高評高貸”的實(shí)質(zhì)是違規(guī)“騙貸”，消費(fèi)者對此必須有清醒的認(rèn)識，這不僅助長炒房行為，購房人也會多增巨額利息，容易引發(fā)后續(xù)糾紛。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年TOP100房企累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅達(dá)到50.3%，當(dāng)前房企的確存在比較大的銷售壓力。筆者認(rèn)為，開發(fā)商通過各種各種“擦邊球”、“小動作”向客戶讓利，繞開地方臺面上的降價限制是可行的，但在降低首付比率這個問題上一定要慎重，因?yàn)檫@背后涉及到銀行的資產(chǎn)質(zhì)量問題。

這種做法不排除得到了合作銀行的配合。因?yàn)閺膱?bào)道來看，類似的首付分期或者高評高貸基本上出現(xiàn)在新房項(xiàng)目上，理論上這可以幫助開發(fā)商快速回款，且一筆開發(fā)貸拆成多筆按揭貸款，出現(xiàn)不良的概率是下降的。筆者認(rèn)為，合作銀行為了保開發(fā)貸指標(biāo)好看，在按揭貸款上降低門檻的做法是得不償失的，后續(xù)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。因?yàn)榭谧右婚_引發(fā)行業(yè)效仿，銀行按揭的風(fēng)控就等同于掩耳盜鈴。

用首付分期去解決購房有效需求不足，從全世界范圍來看類似的做法都是飲鴆止渴。最典型的例子莫過于08年的次貸危機(jī)，其根源就在于金融機(jī)構(gòu)降低了風(fēng)險(xiǎn)審核標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致大量沒有真實(shí)購買力、不具備持續(xù)還款能力的客戶獲得了按揭貸款。對購房者來說，面對此類“誘惑”要客觀評估自身經(jīng)濟(jì)能力，對未來職業(yè)發(fā)展和家庭收入作合理預(yù)期，依據(jù)自身收入量力而行，切不可落入開發(fā)商的“首付分期”陷阱之中。

關(guān)鍵詞： 按揭貸款 合作銀行 不可小覷