下半年業(yè)績或持續(xù)分化

進入八月中旬，房企即將迎來中報“大考”，其中，也有眾多企業(yè)披露了業(yè)績預(yù)告，提前劇透盈利情況，通過預(yù)告不難發(fā)現(xiàn)，今年上半年虧損的房企數(shù)量在不斷增加，并且蔓延至央國企。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至發(fā)稿，已有超過70家A股以及港股房企披露了2023年上半年業(yè)績預(yù)告，其中有超過六成預(yù)計歸母凈利潤虧損，總虧損額最多超千億元。其中，包括碧桂園、遠洋集團、金科股份（000656）、陽光城、華夏幸福（600340）、首開股份（600376）、華僑城等。

(資料圖片僅供參考)

從企業(yè)披露的信息來看，虧損的主因大多是由于房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，導(dǎo)致銷售下滑，毛利率下降，計提資產(chǎn)減值等。

央國企難以幸免

在A股方面，目前已經(jīng)披露上半年業(yè)績預(yù)告的房企共有60余家，其中，有23家實現(xiàn)盈利，預(yù)計虧損的企業(yè)占比超6成。

其中，*ST泛海（000046）預(yù)計上半年歸母凈虧損為55億元至42億元，成為A股中虧損金額最多的企業(yè)。作為出險房企，泛海于上半年處于債務(wù)重組階段，在債務(wù)化解過程中資產(chǎn)處置的損失使得企業(yè)面臨較大虧損。

在港股方面，碧桂園預(yù)計虧損更是高達450億至550億元，而去年同期企業(yè)歸母核心凈利潤約人民幣49.1億元，面對大幅下滑，碧桂園稱，虧損主要是由于行業(yè)銷售下行，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，項目減值增加以及外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

此外，從企業(yè)性質(zhì)來看，除了部分民營房企，上半年，房企業(yè)績虧損也逐漸蔓延至央國企。其中，首開股份發(fā)布公告稱，預(yù)計上半年實現(xiàn)歸母凈虧損為17億元至22億元，而華僑城也預(yù)計，上半年虧損額為12億元-17億元，同比下降1237.92%-1712.06%，虧損幅度加大。

面對央國企難逃幸免，有業(yè)內(nèi)人士認為，部分央國企業(yè)績大幅下滑會進一步影響市場情緒與行業(yè)信心。而同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也表示：“目前土拍市場拿地以央國企為主，業(yè)績下滑會導(dǎo)致他們拿地積極性下降，會使土地市場壓力上升；而央國企在業(yè)績承壓下，會放緩?fù)顿Y強度，加大地產(chǎn)行業(yè)投資下行的壓力。”

此外，他也強調(diào)，央國企是協(xié)助保交樓的主力之一，業(yè)績的虧損會影響他們收并購節(jié)奏，影響保交樓進度。

不過，幾家頭部央國企表現(xiàn)持續(xù)強勁。根據(jù)保利發(fā)展（600048）披露的半年度業(yè)績快報顯示，企業(yè)上半年營業(yè)總收入為1383.76億元，同比增長24.93%；歸屬于上市公司股東凈利潤為119.99億元，同比增長10.84%；而招商蛇口（001979）上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為21.53億元，實現(xiàn)同比正向增長。

下半年業(yè)績或持續(xù)分化

那么，下半年，企業(yè)虧損能否迎來改善？業(yè)績是否會持續(xù)分化？

從披露的信息來看，企業(yè)虧損的主因大多數(shù)是由于房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，導(dǎo)致銷售下滑外，毛利率下降，計提資產(chǎn)減值等。

事實上，上半年，房地產(chǎn)市場處于一直調(diào)整階段，銷售市場也不及預(yù)期，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-7月全國商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%，為一季度以來首次負增長。

眼下，銷售面改善還需要時間。不過，近期，政策利好密集釋放，針對需求端的有效措施也在相繼落地，據(jù)央廣網(wǎng)消息，近日，廈門、成都等多個城市擬調(diào)整樓市限購政策，降低二套房首付比例。限購取消后，首套、二套房最低首付比例可降至20%及30%。不過，截至發(fā)稿，上述城市并未發(fā)布相關(guān)政策調(diào)整文件。

此外，時隔2個月，央行在8月15日再次宣布降息，下調(diào)MLF利率15基點，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，降息有利于金融體系降低融資成本，預(yù)計本月LPR利率大概率會下調(diào)，那么房貸利率也將隨之下降，這將進一步降低居民購房成本，進而帶動市場交易活躍度，刺激銷售回暖。

而IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，下半年，雖然政策端持續(xù)釋放利好，但是由于各家企業(yè)自身情況差異以及適應(yīng)市場變化、自我調(diào)整能力的不同，企業(yè)業(yè)績還會繼續(xù)分化。

宋紅衛(wèi)也認為，分化是未來市場典型特征，不僅表現(xiàn)在企業(yè)之間，也表現(xiàn)在城市之間，同時也表現(xiàn)在城市不同區(qū)域和板塊，優(yōu)質(zhì)城市的核心資產(chǎn)是未來投資的核心標的。

值得一提的是，今年上半年，包括碧桂園在內(nèi)的多數(shù)房企在土地市場拿地傾向于一線城市以及部分強二線城市，例如今年北京土地市場，吸引到很多外來企業(yè)進京“搶地”，這也是因為高能級的城市擁有較強的抗風(fēng)險能力，利于企業(yè)在后續(xù)階段擴大銷售。這也將導(dǎo)致下半年一線、強二線與非核心的二線城市及三四線城市之間的銷售進一步分化。

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