據界面新聞報道，中國證券投資基金業協會(簡稱“中基協”)收緊對于資管計劃投資購房尾款的備案，不新增，存量到期不續。

據悉，中基協內部通報，部分證券期貨經營機構違規設置資管計劃。證券期貨經營機構利用其所屬機構優勢，將資管計劃設置為循環購買新的購房尾款資產模式。即在產品期限內，基金公司向保理公司買入其持有的購房尾款資產，待資金回流后持續性投資新的購房尾款資產。

此前，對于涉及購房尾款的資管計劃，因不屬于《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發企業項目》(簡稱《備案管理規范第4號》)規定中列舉的禁止投資范圍，證券期貨經營機構的相關操作沒有被定義為違規。然而，本次中基協的內部通報對此進行明確，此類涉及購房尾款的資管計劃，實質為房企的資金周轉提供了便利性，某種意義上增加了房企融資杠桿，與“房住不炒”的國家宏觀調控政策相違背。

據了解，中基協已將此類情況報告至監管部門。證券期貨經營機構應將《備案管理規范第4號》規范要求與房地產調控政策相結合。此后，不得新設資管計劃投資購房尾款資產;對于現有產品應有序壓降購房尾款投資規模，到期后不得展期。

住房和城鄉建設部政策研究中心原主任、中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹曾表示，2021年房企面對的融資壓力比2020年還要大。在“房住不炒”的主基調下，需各方共同努力達成目標。

基于此，有業內人士指出，中基協的決策是基于“房住不炒”的大環境，對購房尾款的融資進行的限制措施。購房尾款融資本身是一種新型的盤活資產流動性的創新方式，具備回款現金流保障性較高的特點。但在實際操作中，有借“購房尾款”之名，做“信用借款”之實。

自2020年8月發出融資收緊信號后，隨著“三道紅線”新規的不斷實施，房企傳統的高杠桿舉債經營模式也在發生變化。“降負”成為房地產行業的總趨勢。在貝殼研究院對近70家房企的2020年財報統計中，有45%的房企實現了降檔，而下降兩檔的房企占比16%。新增13家房企達綠檔，實現無踩線。

近半年來，有部分踩線房企為盡快盤活資產回籠資金，紛紛以股權出讓項目權益。有地產私募參與房企的收并購，及不良資產的處置。與高收益債券融資不同，地產私募以打破剛性兌付、不得保本保息實施凈值化管理、禁止資金池業務、去通道去杠桿禁止嵌套等優勢而備受青睞。

后續，隨著基礎設施公募REITs的試點，商業地產等領域或將納入公募REITs底層資產。公募REITs也將進一步拓寬房地產基金退出渠道，通過優化資本效率，促進地產基金更好地服務于實體經濟。

據了解，公募REITs將會為實體經濟注入資金，提升整個行業的效率和質量，以促進行業從增量轉移至存量，從重建設轉移至管理精細化。

此外，公募REITs為資本市場提供了一個中等風險和中等收益的工具。而此前，此類工具在資本市場上的相對數量占比很少。對長期投資者而言，公募REITs因有固定的現金流量而具備較高的競爭優勢，未來或將成為一個必不可少的資產配置工具。

對于資金密集型的房地產行業而言，也應充分利用多渠道機進行融資。除銀行開發貸，股票融資，債券融資外，私募基金和公募REITS的崛起，將有利于為身陷困境的房企開辟絕處逢生的新路徑。

關鍵詞： 監管 投資 購房 尾款