趕在信息披露截止日期前，金融街控股股份有限公司(下稱(chēng)“金融街”，000402.SZ)交上一份差強(qiáng)人意的三季報(bào)。

根據(jù)金融街11月1日披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2020年1-9月，金融街營(yíng)業(yè)收入105.18億元，同比減少21.22%;歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)約9.1億元，同比下降33.87%。其中，7月-9月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入46.51億元，同比增加21.37%;歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)6.58億元，同比大增103.98%。

從最新發(fā)布的財(cái)報(bào)來(lái)看，進(jìn)入2020年，金融街的營(yíng)收和凈利持續(xù)走低，直至三季度才有所回升。把時(shí)間線拉長(zhǎng)，近幾年，其業(yè)績(jī)也在不斷震蕩。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，作為起家北京的市屬?lài)?guó)企，金融街的很多土儲(chǔ)都分布在北京，但這兩年北京的市場(chǎng)不景氣，也直接影響了金融街的存貨周轉(zhuǎn)和銷(xiāo)售。

存貨低周轉(zhuǎn)

前三季度，金融街實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)較去年同期下降約33.87%，但降幅較2020年上半年明顯回升。

對(duì)于公司上半年業(yè)績(jī)大幅下調(diào)，金融街表示，主要原因是受新冠肺炎疫情影響。但因銷(xiāo)售項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間相對(duì)集中于二、三季度，因此三季度銷(xiāo)售回款飆升，業(yè)績(jī)大增，預(yù)計(jì)四季度情況會(huì)進(jìn)一步得到改善。

在強(qiáng)化產(chǎn)品服務(wù)、加快項(xiàng)目銷(xiāo)售去化方面，雖有疫情影響，但金融街實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約額263.7億元，較去年同期增長(zhǎng)5.3%。其中，商務(wù)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約額16.4億元(銷(xiāo)售面積約6.4萬(wàn)平方米)，住宅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約額247.3億元(銷(xiāo)售面積約100.7萬(wàn)平方米)。

盡管簽約銷(xiāo)售額略有提升，但從歷年來(lái)看，金融街控股存貨周轉(zhuǎn)率一直不高。2015年至2019年，這一指標(biāo)分別為0.19、0.23、0.32、0.17、0.20，尤其2018年銷(xiāo)售額創(chuàng)新高的同時(shí)，存貨周轉(zhuǎn)率卻處于近五年的最低水平，只有0.17。

行業(yè)橫向?qū)Ρ瓤矗?019年，同樣以商業(yè)地產(chǎn)為主的大悅城地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)0.24，富力地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率0.29;銷(xiāo)售規(guī)模比較相近的北大資源存貨周轉(zhuǎn)率是0.70，花樣年的存貨周轉(zhuǎn)率是0.39，均高于金融街控股。

由于存貨周轉(zhuǎn)率偏低，2015年至2019年，金融街的營(yíng)業(yè)收入為155.65億元、198.53億元、255.19億元、221.13億元和261.84億元，同比增長(zhǎng)率為-29.37%、27.55%、28.54%、-13.35%和18.41%，無(wú)法為股東提供持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)業(yè)績(jī)。

根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)此前發(fā)布的一份上市房企存貨周轉(zhuǎn)率排行榜，金融街、首開(kāi)股份、首創(chuàng)置業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.1988、0.1707、0.1700和0.1440，均低于0.2，處于行業(yè)較低水平。

有熟悉北京國(guó)企的業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，與民營(yíng)房企普遍高昂的財(cái)務(wù)成本，不快速周轉(zhuǎn)獲取利潤(rùn)，隨時(shí)有可能面臨被行業(yè)淘汰的風(fēng)險(xiǎn)相比，國(guó)營(yíng)房企的融資成本低，很多時(shí)候，其完成業(yè)績(jī)目標(biāo)是根據(jù)既定的任務(wù)，而不是來(lái)自面對(duì)市場(chǎng)求生存的內(nèi)生動(dòng)力。

業(yè)績(jī)消失的上海區(qū)域

公開(kāi)資料顯示,2000年，金融街在深交所成功上市,是一家深交所上市的以商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)控股公司。其產(chǎn)品涵蓋區(qū)域開(kāi)發(fā)、商務(wù)綜合體、高端寫(xiě)字樓、商業(yè)、住宅以及政府保障工程,服務(wù)對(duì)象幾乎遍及整個(gè)中國(guó)金融業(yè)。

作為一家立足于北京的國(guó)企，金融街主要在一線城市和區(qū)域中心城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),重點(diǎn)增持一線城市核心區(qū)域的寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)等。目前金融街的業(yè)務(wù)范圍已布局京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、中部五大城市群的核心城市。其成功開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目包括，北京金融街、天津金融城、重慶江北嘴、惠州金海灣等。

不過(guò)，根據(jù)2020年中報(bào)，上海區(qū)域的收入僅為9867萬(wàn)元，收入占比1.68%;而2019年年報(bào)顯示，上海區(qū)域的銷(xiāo)售為63.41億元，收入占比24.22%，僅次于北京和廣州區(qū)域，上海區(qū)域的收入大幅下跌，為金融街的收入貢獻(xiàn)幾近消失。

2019年6月20日，金融街發(fā)布公告，公司全資子公司上海杭鋼嘉杰實(shí)業(yè)以6.49萬(wàn)元/平方米的價(jià)格將金融街(海倫)中心D棟、E棟共計(jì)16240.42平方米出售給長(zhǎng)城人壽，交易總價(jià)為10.54億元。

2014年初，金融街以總對(duì)價(jià)約52.3億元一次性收購(gòu)SOHO中國(guó)位于上海的SOHO海倫廣場(chǎng)及SOHO靜安廣場(chǎng)的全部權(quán)益，兩個(gè)項(xiàng)目的成交價(jià)分別為30.55億元和21.77億元。此次收購(gòu)成為其新的里程碑——金融街控股首次進(jìn)入上海市場(chǎng)。

不過(guò)由于周轉(zhuǎn)慢的原因，上海區(qū)域直至2016年開(kāi)始產(chǎn)生收入。2016年至2019年，上海區(qū)域的收入分別為36.94億元、5.588億元、29.74億元、63.41億元，占比分別為18.61%、2.19%、13.45%、24.22%。至2020年三季度，上海區(qū)域的收入幾乎消失。

與此同時(shí)，金融街的現(xiàn)金捉襟見(jiàn)肘。根據(jù)2020年半年報(bào)，截至2020年6月30日，金融街的短期借款為73億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為124.45億元，而2019年末，金融街賬上的短期借款僅為5000萬(wàn)元，半年的時(shí)間，金融街的短期借款暴增145倍。

今年7月15日，證監(jiān)會(huì)向金融街批復(fù)稱(chēng)，同意金融街向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)181億元的公司債券的注冊(cè)申請(qǐng)。上述181億公司債將采用分期發(fā)行的方式自證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)日起24個(gè)月內(nèi)完成，首期發(fā)行自證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)日起12個(gè)月內(nèi)完成。

關(guān)于該筆債券的募資用途，金融街在公告中表示，本次債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后擬用于償還到期公司債券和其他金融機(jī)構(gòu)借款等合規(guī)用途。

資管業(yè)務(wù)方面，金融街寫(xiě)字樓板塊通過(guò)強(qiáng)化招商運(yùn)營(yíng)，三季度客流量和銷(xiāo)售額恢復(fù)明顯;酒店板塊合理調(diào)配運(yùn)營(yíng)資源，在保持服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)加強(qiáng)成本費(fèi)用管控，重點(diǎn)項(xiàng)目在疫情緩解后經(jīng)營(yíng)回暖，三季度入住率明顯回升。同時(shí)，公司對(duì)受疫情影響的中小微企業(yè)客戶采取緩交、減免租金等措施，與客戶共克時(shí)艱。報(bào)告期內(nèi)，公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.1億元，同比下降20%;實(shí)現(xiàn)息稅前利潤(rùn)9.8億元，同比下降19%。

此外，金融街還在遵化、佛山、惠州獲取項(xiàng)目3個(gè)，新增權(quán)益建筑面積77.9萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)權(quán)益投資額23.3億元。

新時(shí)代，這家老牌房企如何與時(shí)俱進(jìn)，走出新未來(lái)，這是一個(gè)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞： 老牌房企