作者|陳盼盼

出品|焦點財經(jīng)

4月29日午后，伴隨著A股重回3000點，中交地產(chǎn)再獲一個漲停板。截至收盤報價25.41元/股，漲幅10%，換手率14.21%，成交量98.8萬手，成交額23.94億元。

這是中交地產(chǎn)近期錄得的第15個漲停，其股價從3月創(chuàng)下階段性低點6.3元/股，拉漲超4倍。

事實上，3月以來，房地產(chǎn)政策暖風頻吹，地產(chǎn)股持續(xù)走強。在此之下，作為背靠央企的“地產(chǎn)新貴”，中交地產(chǎn)能獲得資本青睞也不難理解。

然而，一飛沖天的股價并不能掩蓋中交地產(chǎn)資金面緊張的事實。

財務數(shù)據(jù)顯示，2021年中交地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-44.52億元，已連續(xù)3年為負。

2021 年，中交地產(chǎn)凈負債率為 217.7%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為 82.0%，現(xiàn)金短債比為 0.7 倍，三道紅線全部超標。這在身為有央企背景，有融資的房企中實屬罕見現(xiàn)象。

與此同時，中交地產(chǎn)在手現(xiàn)金無法覆蓋短債。截至2021年末，中交地產(chǎn)短期借款為8.89億，一年內(nèi)到期的非流動負債較2020年末的58.19億元上升至177.86億元，短債合計為190.55億元。但是同期中交地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為107.6億元，與短債存在近90億的“缺口”。

為了緩解債務壓力，今年以來，中交地產(chǎn)想盡辦法融資。

2022年一季度報顯示，中交地產(chǎn)應付票據(jù)較去年末增加約1.2億元，變動幅度為31.4%，其稱主要為商業(yè)承兌匯票增加。

截至3月31日，中交地產(chǎn)短期借款為22.94億元，較去年末8.89億元增加14.05億元，漲幅高達158.09%。中交地產(chǎn)解釋稱，主要一季度新增金融機構(gòu)短期借款。

除了向金融機構(gòu)借款，今年以來，中交地產(chǎn)還計劃發(fā)行兩筆公司債券、一筆中期票據(jù)，一筆供應鏈金融資產(chǎn)支持票據(jù)以及一筆供應鏈金融資產(chǎn)證券化。

據(jù)焦點財經(jīng)不完全統(tǒng)計，上述融資額度已近130億元。

實際上，金融機構(gòu)和債券融資渠道已近滿額。去年末，中交地產(chǎn)就曾透露，公司銀行借款主要為開發(fā)貸款，利率較低，公司根據(jù)所持有的房地產(chǎn)項目情況，已將銀行開發(fā)貸款額度應用到最大限度；并且，其已按資產(chǎn)規(guī)模將公司債券發(fā)行至上限金額。

于是，中交地產(chǎn)將目光轉(zhuǎn)向母公司中交房地產(chǎn)集團有限公司。去年12月，中交地產(chǎn)披露，擬在2022年內(nèi)向中交房地產(chǎn)集團新增借款，額度不超過100億元，單筆借款期限不超過60個月。

中交地產(chǎn)在融資公告中表示，“在充分應用上述相對低成本的融資之后，根據(jù)公司規(guī)模擴張以及生產(chǎn)經(jīng)營的需要，仍存在部分資金缺口。在多方考察和比較其他融資渠道之后，控股股東方提供的資金具有及時、快捷、便利等優(yōu)勢，截止 2021 年 6 月 30 日，控股股東方提供借款余額占中交地產(chǎn)總?cè)谫Y比例約 12.09%，為中交地產(chǎn)資金鏈的穩(wěn)健運行提供了有益的支撐”。

隨后中交地產(chǎn)于今年3月30日“落實”了第一筆借款，宣布擬向中房集團有限公司借款合計 45.8 億元，其中一筆為5.8億，一筆為40億元，期限均為兩年。

值得注意的是，中交地產(chǎn)向控股股東借款的利率并不低。這筆45.8億的借款中，5.8 億元借款年利率達 8%，40 億元借款年利率為7.5%。

關鍵詞： 短期借款 金融機構(gòu) 控股股東