近年來，隨著國內(nèi)各大城市積極推進(jìn)城市軌道交通的發(fā)展，TOD開發(fā)模式逐漸成為房企尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展的突破口，萬科、龍湖等頭部房企也率先加入。

依托“一體兩翼”戰(zhàn)略的深化落地，中駿集團(tuán)積極響應(yīng)未來房企新潮流的政策導(dǎo)向，不斷探索TOD開發(fā)。目前，中駿已在北京、上海、杭州、福州、合肥等多個(gè)核心一二線城市布局了超級TOD綜合體，累計(jì)TOD項(xiàng)目開發(fā)面積近400萬方，率先在這一賽道上脫穎而出。

超級TOD綜合體成中駿王牌之一

作為中國城市競爭的兩大賽場之一，TOD早已與數(shù)字經(jīng)濟(jì)齊速并進(jìn)。「十四五」規(guī)劃綱要明確提出“推行功能復(fù)合、立體開發(fā)、公交導(dǎo)向的集約緊湊型發(fā)展模式”，截至目前，從一線到二線，更有過半數(shù)城市出臺(tái)了TOD的相關(guān)規(guī)劃政策。

TOD模式可為房企在城市土地資源日趨緊缺的背景下，帶來新的開發(fā)資源，增強(qiáng)溢價(jià)能力，拓展增長空間與能力半徑等，為房企轉(zhuǎn)型提供新契機(jī)。

在這種情況下，TOD項(xiàng)目的布局是中駿戰(zhàn)略落地的重要抓手。而中駿的“超級TOD綜合體”，在具備TOD典型特征之余，還具備顯著的中駿特色。其特征之一是體量龐大，中駿在北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的TOD項(xiàng)目，均以大體量特點(diǎn)入市，基本上規(guī)模都在40萬方以上，大則超百萬方，有充足的空間來匯聚城市各大功能集群，提振區(qū)域版塊價(jià)值。

其次，依托“一體兩翼”戰(zhàn)略的深化落地，中駿的“超級TOD綜合體”能有效協(xié)同旗下地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓業(yè)務(wù)模塊，例如獨(dú)具中駿特色的長租公寓模塊方隅公寓的引入，能為TOD商業(yè)導(dǎo)入穩(wěn)定的高消費(fèi)人群，極大提升TOD項(xiàng)目的商業(yè)活力。

據(jù)悉，中駿目前已以北京西長安中駿·世界城、北京中駿金輝·未來云城、杭州中駿·鼎湖未來云城、上海西花橋中駿·世界城等項(xiàng)目為先行示范，在全國核心一二線城市落地TOD綜合體近400萬方，開啟了具有中駿特色的TOD時(shí)代，也為企業(yè)在行業(yè)下半場的轉(zhuǎn)型給出了系統(tǒng)性的思考和提案。

400萬方深度實(shí)踐錘煉成熟方法論

在激烈的市場競爭環(huán)境下，TOD項(xiàng)目因其自身特點(diǎn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、運(yùn)營等方面存在諸多難點(diǎn)，考驗(yàn)房企的長周期運(yùn)作能力、資金實(shí)力和融資能力等。

自2009年在北京布局第一座中駿世界城以來，中駿集團(tuán)就啟動(dòng)了對TOD發(fā)展模式的思考和探索。

位于北京長安街西延線的西長安中駿·世界城，是中駿獨(dú)立開發(fā)的首個(gè)TOD綜合體項(xiàng)目。據(jù)悉，該項(xiàng)目涉及整合多條輕軌、公交車站等交通設(shè)施，對專業(yè)技術(shù)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)要求極高。中駿整合多方資源，在項(xiàng)目一層配建公交車站，利用連廊與二層輕軌實(shí)現(xiàn)了換乘連接，形成“交通樞紐+商業(yè)樞紐”體系，從而實(shí)現(xiàn)了交通人流、公共人流與商業(yè)中心之間便捷、高效的鏈接。

北京西長安中駿·世界城的成功，為中駿超級TOD綜合體的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。根據(jù)不同項(xiàng)目的規(guī)劃布局及區(qū)域影響力，中駿因地制宜細(xì)分出不同類型的TOD項(xiàng)目，包括城際樞紐型、高鐵站城型、城市商圈型以及TOD未來社區(qū)型。

北京中駿金輝未來云城效果圖

在TOD的開發(fā)中，以高鐵為樞紐的TOD項(xiàng)目，難度系數(shù)最高。作為高鐵站城型的代表，北京中駿金輝未來云城以北京大興高鐵站及軌交4號(hào)線為核心，塑造出一個(gè)40萬方體量的微型城市，成為北京首個(gè)雙鐵TOD超級綜合體。

杭州中駿·鼎湖未來云城則代表中駿TOD未來社區(qū)的集大成者，其區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目，是將未來社區(qū)與TOD兩個(gè)課題深度結(jié)合，利用臨平南高鐵及軌道、公交等交通樞紐，以未來社區(qū)的“一心三化九場景”進(jìn)行規(guī)劃，有效推動(dòng)產(chǎn)城深度融合。

上海西花橋中駿·世界城是基于地鐵延伸脈絡(luò)而生成的雙城超級TOD綜合體，其依托上海11號(hào)線及建設(shè)中的蘇州S1號(hào)線，通過商業(yè)加成，讓上海、蘇州兩座城市，形成鏈接一體的生活空間。

以“一體兩翼”賦能TOD競爭力

一般而言，TOD項(xiàng)目會(huì)涉及政府、地鐵公司、房企三大主體，其項(xiàng)目復(fù)雜程度大大超過常規(guī)綜合體的開發(fā)，敢于挑戰(zhàn)TOD綜合體開發(fā)的企業(yè)，都有自己的獨(dú)特心法。

對于中駿而言，依托“一體兩翼”的戰(zhàn)略落地，中駿旗下的地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓等業(yè)態(tài)，均可作為不同單體靈活組合，適配在不同需求的TOD組團(tuán)上，形成一個(gè)復(fù)合業(yè)態(tài)、多維融合的城市有機(jī)體，都為TOD的開發(fā)提供了先決條件。

另一方面，中駿整合優(yōu)質(zhì)外部資源，包含商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)設(shè)計(jì)及產(chǎn)業(yè)資源等，在TOD項(xiàng)目打造上融入國際化的設(shè)計(jì)思路和產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，形成TOD各個(gè)組團(tuán)之間的良性互動(dòng)。

值得注意的是，中駿的超級TOD綜合體旗下商業(yè)模塊的設(shè)計(jì)，是由中駿商管旗下獨(dú)立商業(yè)設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)完成，由此，終端運(yùn)營需求能直接抵達(dá)前端設(shè)計(jì)，讓設(shè)計(jì)更加貼合后期運(yùn)營的多樣化需求，有效保障了后期商業(yè)的高效發(fā)展。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，TOD項(xiàng)目投資規(guī)模大、開發(fā)周期長的特點(diǎn)，不僅考驗(yàn)開發(fā)商高效的開發(fā)能力，資金實(shí)力也是關(guān)鍵一環(huán)。而中駿一直以來穩(wěn)健安全的財(cái)務(wù)狀況，有效保障了持續(xù)的資金支撐，為超級TOD綜合體建設(shè)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在越來越多房企加速布局TOD項(xiàng)目的情況下，房企本身擁有豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)成為關(guān)鍵一環(huán)。以龍湖為例，其以TOD為主的天街商業(yè)項(xiàng)目在全國各地陸續(xù)開業(yè)，具備豐富業(yè)態(tài)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。在這一點(diǎn)上，中駿和龍湖很像，其擁有近40個(gè)“中駿世界城”商業(yè)綜合體的項(xiàng)目實(shí)踐，商業(yè)運(yùn)營能力備受市場和客戶認(rèn)可。

未來，以商業(yè)優(yōu)勢引領(lǐng)TOD發(fā)展將成為市場的主流。像中駿、龍湖這樣具備商業(yè)運(yùn)營基因且已經(jīng)做出成績的企業(yè)，未來將迎來更廣闊的發(fā)展空間。

關(guān)鍵詞： 資金實(shí)力 發(fā)展模式 商業(yè)設(shè)計(jì)