物流市場近年來已成為全球投資者關注的焦點。與傳統資產相比，物流資產仍有相對較高的資本化率。隨著電商滲透率的逐步上漲，以及及時生產向預生產的轉化，為倉儲業績長期增長帶來保證。目前疫情在全球范圍遲遲未散，多國供應鏈及生產飽受沖擊，但同時也刺激了全球對中國產品的需求，導致出口在2021年同比增加21.2%至人民幣21.7萬億元、貿易順差上漲20.2%達到人民幣4.4萬億元。目前，新一輪疫情令多地防疫措施升級的同時，也為物流倉儲行業帶來新的挑戰。

六大區域聚焦，詳細解析六個熱門物流城市。

中國擁有14億人口，約8,000萬平方米的甲級物流設施，即人均擁有0.06平方米；而日本人均擁有甲級物流設施0.2平方米，美國0.8平方米，澳大利亞1.3平方米，按此推算，中國未來仍存在廣闊的增容空間。

第一太平戴維斯在報告中列舉了大北京、大上海、大杭州、大灣區、華西、華中等六大區域多個城市物流市場表現，從市場分布、區位、存量及市場表現等多方面為投資者解析了區域內各城市物流市場現狀及未來趨勢。此外，報告還選取了廊坊、蘇州、嘉興、東莞、成都及武漢等六個區域熱門城市，詳細解讀了當地相關政策、市場表現及租戶構成。

第一太平戴維斯華西區代理部（商業樓宇/商鋪/產業及物流地產）負責人、高級董事戴暉表示：華西物流倉儲市場整體走勢穩健，除重慶仍有區域存量市場仍待市場吸納外，成都、西安需求有望逐步回暖，未來供應端的放緩將有望帶動空置率持續平穩回落，租金走勢整體穩定向好。昆明及貴陽，受RCEP等多項市場及政策利好因素，供需結構良好，整體仍將持續強健的發展勢頭。區域市場供應端及產品的多元化發展，帶來華西區物流倉儲產業發展更多可能性。

多領域布局、消費樞紐及智慧+可持續成為物流未來發展趨勢。

未來，跨境平臺等更大范圍的電商崛起、先進制造業、地區貿易、生鮮及醫藥、B2B/C2M/供應鏈物流商等將持續支持高標倉市場需求。而高標倉儲供應在未來仍將聚焦關鍵消費樞紐及衛星城市，如廣州、上海、廊坊、蘇州等地。

雖然對基礎設施的持續投資也可能達到控制運輸成本的目的，但采用房地產科技并提高自動化是控制勞動力成本的關鍵。在2010年 至2020年之間，交通運輸、倉儲和郵政行業 的城市非私營企業員工工資已從一年約4萬元人民幣增至10萬元人民幣，增幅達150%。在倉儲物流行業，包括倉庫自動化、SLAM、RaaS、可穿戴設備，或是更廣范圍內的干線自動駕駛系統、無人機配送及區塊鏈和數字孿生的應用都已有落地項目助推行業的持續發展。

第一太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可表示：隨著生活成本不斷提高，迫使企業為人工提供更好的保障，預計工資的增長速度不太可能放緩。在此背景下，科技愈發成為提高生產力的有效手段。

物流地產多元化投資。

在過去五年，諸多不同類型的投資者紛紛入局物流地產行業。在市場整合之前，參與者的數量還會進一步增加。最終的市場領先者將會采用由地產科技支持的自動化設備，在降低成本、提升效率之余，秉持可持續性標準。他們還將建立廣泛的設施網絡及次級物業，為全國領先的零售商、第三方物流及電商平臺提供一站式解決方案。多元化的投資者背景、REITs帶來新的退出渠道、收購趨向資產包以及翻新機會等將成未來趨勢。

目前市場上有多只面向中國房地產市場的基金完成或正在募集。遠洋地產、東久新宜、普洛斯、易商紅木等都在積極募集投資物流資產的基金，持續加碼這一不斷快速發展的板塊。即使同為物流資產，不同基金的投資策略也各不相同，針對不同的項目位置、資產品質及所處開發階段，投資策略分為核心、次核心及機會型等。不同基金的投資策略也各不相同，針對不同的項目位置、資產品質及所處開發階段，需審慎調研確定投資方向。

第一太平戴維斯中國區產業及物流地產部負責人羅瑾表示：在產業和消費升級兩大驅動下，物流地產正成為中國房地產市場中發展最快的領域之一，越來越多的開發商、投資者關注到物流地產的潛力，也對物流地產的數字化和低碳化提出更高要求。第一太平戴維斯也將繼續助力中國物流地產蓬勃發展，發掘更多價值。

責編：王嘉

關鍵詞： 第一太平 投資策略 城市物流